各轄市（區(qū)）住建局、金壇區(qū)城管局、經(jīng)開區(qū)建設(shè)局，溧陽市自然資源局、金壇區(qū)自然資源和規(guī)劃局、各分局，各有關(guān)單位：

現(xiàn)《常州市住宅物業(yè)服務(wù)用房管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實(shí)施。

附件：常州市住宅物業(yè)服務(wù)用房管理辦法

常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

常州市自然資源和規(guī)劃局

2020年4月22日

（此件公開發(fā)布）

附件

常州市住宅物業(yè)服務(wù)用房管理辦法

第一條 為了加強(qiáng)對住宅物業(yè)服務(wù)用房管理，保障物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開展, 維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、權(quán)屬登記和使用等活動(dòng)的監(jiān)督管理。

本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)用房（以下簡稱服務(wù)用房）是指用于物業(yè)服務(wù)辦公的用房(包括接待、辦公、會(huì)議、檔案、衛(wèi)生間等用房)、物業(yè)服務(wù)配套的用房（包括門衛(wèi)、值班、倉庫、消防控制室、安防控制室等用房）、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房和黨建活動(dòng)用房等。

第三條 服務(wù)用房由建設(shè)單位按規(guī)定配置，在交付前不得挪作他用，建成后無償移交給全體業(yè)主，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

任何單位和個(gè)人不得買賣、抵押服務(wù)用房。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得擅自改變其用途。

第四條 自然資源和規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)服務(wù)用房規(guī)劃設(shè)計(jì)的監(jiān)督管理。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)服務(wù)用房建設(shè)和使用的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)服務(wù)用房的權(quán)屬登記。

轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)服務(wù)用房建設(shè)完成情況的核查工作，并對服務(wù)用房的移交進(jìn)行監(jiān)督管理。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)服務(wù)用房使用活動(dòng)的管理工作。

第五條 服務(wù)用房配置應(yīng)當(dāng)遵循相對集中、方便業(yè)主、便利服務(wù)的原則，配置在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，并符合以下要求：

（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將服務(wù)用房納入公建配套計(jì)劃，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付；

（二）服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的使用空間，設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道；

（三）服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)設(shè)置在住宅樓層三樓以下（含三樓）；不設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，可以設(shè)置在三樓以上。服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)符合無障礙設(shè)計(jì)要求，設(shè)置在二樓以上（含二樓）的，需有電梯通達(dá)；

（四）不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋等計(jì)入服務(wù)用房面積。

第六條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置。

業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房，應(yīng)當(dāng)按照配置服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

集中建設(shè)的保障性住房，配置的服務(wù)用房中應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，其收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。

鼓勵(lì)建設(shè)單位配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房。

第七條 住宅項(xiàng)目分期建設(shè)，按規(guī)劃配置的服務(wù)用房不在本期項(xiàng)目內(nèi)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)落實(shí)過渡使用方案，滿足基本使用條件，并報(bào)項(xiàng)目所在地物業(yè)管理主管部門。

第八條 服務(wù)用房由建設(shè)單位負(fù)責(zé)裝修，其裝修方案應(yīng)當(dāng)事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并對房屋的功能進(jìn)行合理布置。服務(wù)用房交付時(shí)應(yīng)達(dá)到以下基本使用條件：

（一）已進(jìn)行簡單裝修，房屋內(nèi)墻面涂刷涂料，頂棚吊頂或涂刷涂料，地面鋪瓷磚，衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具；

（二）具備獨(dú)立使用條件，符合安全、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求，上下水、供電等設(shè)施完善，具備正常使用功能，并可以獨(dú)立計(jì)費(fèi)；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套通訊、有線電視、寬帶傳輸?shù)仍O(shè)施，應(yīng)當(dāng)在服務(wù)用房內(nèi)預(yù)留端口或配套相關(guān)設(shè)施，具備正常使用功能。

第九條 前期物業(yè)管理期間，服務(wù)用房按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營的，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務(wù)合同期限，其租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)比對相鄰地段市場價(jià)格。前期物業(yè)服務(wù)合同沒有約定出租或者經(jīng)營的，可以經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后進(jìn)行出租或者經(jīng)營。因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者成立物業(yè)管理委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在社區(qū)居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督下，通過市場比價(jià)的形式進(jìn)行出租或者經(jīng)營，其租賃價(jià)格比對相鄰地段市場價(jià)格。前期物業(yè)服務(wù)期間的出租或者經(jīng)營收益作為本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的比例不得低于百分之七十。

業(yè)主大會(huì)成立后，服務(wù)用房所得收益按照業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用，主要用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、更新和改造等；沒有決定或者約定的，出租或者經(jīng)營收益作為本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的比例不得低于百分之七十。

第十條 建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對服務(wù)用房一并申請登記，房屋權(quán)屬登記產(chǎn)權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)對服務(wù)用房獨(dú)立測量、計(jì)算面積、確權(quán)登記，其面積不計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e內(nèi)。

第十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)承接查驗(yàn)的規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)用房的交接驗(yàn)收。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理正式移交手續(xù)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)用房情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)用房情況書面告知業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生更換的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行服務(wù)用房交接驗(yàn)收，或者按照業(yè)主委員會(huì)的要求，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)用房交接驗(yàn)收。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對房屋內(nèi)的裝修或設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行拆改。

第十二條 服務(wù)用房的日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支，大修、更新、改造費(fèi)用按規(guī)定從公共收益或者專項(xiàng)維修資金中列支。

第十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)服務(wù)用房規(guī)定的，由相關(guān)部門依法查處。

第十四條 有關(guān)部門、單位的工作人員違反本辦法規(guī)定，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十五條 本辦法自2020年6月1日起施行。2020年6月1日前，建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案已審定的項(xiàng)目按原有規(guī)定執(zhí)行。