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為了加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)用房管理，保障物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開展，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)規(guī)定，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合制定了《常州市住宅物業(yè)服務(wù)用房管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。現(xiàn)將《辦法》解讀如下：
一、《辦法》出臺(tái)背景
《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》于2019年7月1日起正式實(shí)施，條例對(duì)共用設(shè)施和公共收益的使用管理作了規(guī)定。為貫徹落實(shí)《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》精神，與上位法的要求保持一致，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合制定了《辦法》，強(qiáng)化住宅物業(yè)服務(wù)用房管理的合法性、可操作性。《辦法》進(jìn)一步明確了各方主體職責(zé)，對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的配置、交付、使用、出租、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)等方面進(jìn)行了規(guī)范，從源頭上預(yù)防物業(yè)矛盾糾紛，進(jìn)一步保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
二、《辦法》制定依據(jù)
《辦法》依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)，參照其他城市做法并結(jié)合本市實(shí)際制定。
三、主要內(nèi)容解讀
《辦法》共分十五條，包括住宅物業(yè)服務(wù)用房的組成、配置要求、交付、使用、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)等內(nèi)容。主要內(nèi)容如下：
（一）住宅物業(yè)服務(wù)用房的組成?！掇k法》第二條第二款規(guī)定：“本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)用房（以下簡(jiǎn)稱服務(wù)用房）是指用于物業(yè)服務(wù)辦公的用房(包括接待、辦公、會(huì)議、檔案、衛(wèi)生間等用房)、物業(yè)服務(wù)配套的用房（包括門衛(wèi)、值班、倉(cāng)庫(kù)、消防控制室、安防控制室等用房）、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房和黨建活動(dòng)用房等”。辦公用房是保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正常物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的客觀需要，由于原來(lái)對(duì)辦公用房的組成沒有明確，實(shí)踐中有業(yè)主委員會(huì)壓縮物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房的現(xiàn)象存在；明確了黨建活動(dòng)用房，為推行黨建引領(lǐng)物業(yè)管理工作提供便利條件。
（二）明確了住宅物業(yè)服務(wù)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬。《辦法》第三條規(guī)定：“服務(wù)用房由建設(shè)單位按規(guī)定配置，在交付前不得挪作他用，建成后無(wú)償移交給全體業(yè)主，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。任何單位和個(gè)人不得買賣、抵押服務(wù)用房。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得擅自改變其用途”。物業(yè)服務(wù)用房作為公建配套之一，屬于住宅小區(qū)共用設(shè)施，產(chǎn)權(quán)明確為全體業(yè)主所有。
（三）明確了配置比例?！掇k法》第六條第一款和第二款規(guī)定：“新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置。業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房，應(yīng)當(dāng)按照配置服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置”。配置比例作為設(shè)計(jì)、交付和日常管理的剛性要求。
（四）對(duì)使用和出租經(jīng)營(yíng)收益作了規(guī)定?！掇k法》第九條第一款規(guī)定：“前期物業(yè)管理期間，服務(wù)用房按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營(yíng)的，其租賃或者經(jīng)營(yíng)期限不得超過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同期限，其租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)比對(duì)相鄰地段市場(chǎng)價(jià)格。前期物業(yè)服務(wù)合同沒有約定出租或者經(jīng)營(yíng)的，可以經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后進(jìn)行出租或者經(jīng)營(yíng)。因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者成立物業(yè)管理委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在社區(qū)居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督下，通過(guò)市場(chǎng)比價(jià)的形式進(jìn)行出租或者經(jīng)營(yíng)，其租賃價(jià)格比對(duì)相鄰地段市場(chǎng)價(jià)格。前期物業(yè)服務(wù)期間的出租或者經(jīng)營(yíng)收益作為本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的比例不得低于百分之七十”，第九條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)成立后，服務(wù)用房所得收益按照業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用，主要用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、更新和改造等；沒有決定或者約定的，出租或者經(jīng)營(yíng)收益作為本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的比例不得低于百分之七十”。由于有的建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)時(shí)沒有對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的出租和經(jīng)營(yíng)進(jìn)行約定，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理期間由于分期開發(fā)等原因，一時(shí)不能形成業(yè)主的共同決定，不能對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行出租和經(jīng)營(yíng)，多余房屋的空關(guān)容易形成資源的浪費(fèi)，減少了住宅小區(qū)公共收益。
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