為進(jìn)一步規(guī)范本區(qū)住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)相關(guān)工作,現(xiàn)將《關(guān)于規(guī)范業(yè)主委員會(huì)工作的若干意見（征求意見稿）》全文在網(wǎng)上公布，廣泛征求意見。您可在2018年7月3日之前將自己的意見或建議以書面或郵件方式提交。感謝支持！

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常州市天寧區(qū)房產(chǎn)管理局

2018年6月27日

關(guān)于規(guī)范業(yè)主委員會(huì)工作的若干意見

（征求意見稿）

為規(guī)范本區(qū)住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)（下稱業(yè)委會(huì)）活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《天寧區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)綜合治理工作方案》等相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范業(yè)委會(huì)工作提出以下意見：

1.優(yōu)化籌備組、業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)人員配置。業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)委會(huì)委員候選人采用業(yè)主推薦及社區(qū)（村）居委會(huì)推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生，優(yōu)先推薦人大代表、政協(xié)委員、勞模、先進(jìn)代表、優(yōu)秀共產(chǎn)黨員，作為業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)委會(huì)成員候選人，社區(qū)（村）居委會(huì)推薦的候選人數(shù)不少于候選人總數(shù)的百分之三十。業(yè)主代表中黨員人數(shù)符合成立臨時(shí)黨小組條件的，可組織成立臨時(shí)黨小組處理業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)無法形成統(tǒng)一意見的小區(qū)事項(xiàng)。鼓勵(lì)熱心公益事業(yè)，年輕敢擔(dān)當(dāng)、正直、善于調(diào)解矛盾且具有法律知識及相關(guān)專業(yè)技術(shù)的業(yè)主參與業(yè)主代表和業(yè)委會(huì)委員競選。

2.落實(shí)自治成員資格否決制度。業(yè)主（代表）大會(huì)籌備組成員、業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)成員候選人必須模范履行業(yè)主義務(wù)，均不得有以下情形：拖欠、拒付、突擊補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、電梯專項(xiàng)費(fèi)用與停車費(fèi)用；存在擅自拆改房屋主體和承重結(jié)構(gòu)、侵占或毀壞小區(qū)公共綠地、擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途、破壞外墻結(jié)構(gòu)以及違法建設(shè)、違法出租等違反相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)定的情形。業(yè)主不得以不正當(dāng)手段謀取上述人員入選資格。

3.嚴(yán)格把關(guān)業(yè)委會(huì)候選人資格。依據(jù)《天寧區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)綜合治理工作方案》的要求，社區(qū)黨組織會(huì)同紀(jì)檢、公安、信訪、城管、規(guī)劃、房管等部門，對籌備組人員、業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)候選人進(jìn)行資格審核。鄭陸鎮(zhèn)、各街道辦事處或社區(qū)黨組織應(yīng)負(fù)責(zé)對候選人組織考察，廣泛聽取居民以及有關(guān)單位意見建議，與候選人逐一見面談話，摸清候選人基本情況、參選動(dòng)機(jī)和工作思路。候選人應(yīng)作出書面承諾，承諾個(gè)人不存在違法違規(guī)行為?？疾煲庖姾蜁娉兄Z應(yīng)為業(yè)委會(huì)候選人考量的依據(jù)應(yīng)予留存。候選人名單公示期間，其他業(yè)主提出異議的，經(jīng)查實(shí)，取消候選人資格。

4.規(guī)范業(yè)委會(huì)印章管理。根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，業(yè)委會(huì)須制定印章管理制度，使用印章原則上需經(jīng)業(yè)委會(huì)三分之二以上委員簽字通過，并留存書面資料歸檔。

5.建立業(yè)委會(huì)報(bào)告制度。業(yè)委會(huì)必須向業(yè)主（代表）大會(huì)、物業(yè)所在地社區(qū)（村）居委會(huì)報(bào)告年度工作。

6.建立財(cái)務(wù)審計(jì)公示制度。業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)管理好小區(qū)的公共收益，建立監(jiān)管電梯專項(xiàng)資金使用制度，建立公共收益使用及工作經(jīng)費(fèi)收支公示制度。電梯專項(xiàng)資金使用應(yīng)依據(jù)《關(guān)于規(guī)范天寧區(qū)住宅小區(qū)電梯專項(xiàng)資金管理的通知》執(zhí)行。涉及公共收益的重大支出或超過人民幣5000元（含）以上的項(xiàng)目需經(jīng)過業(yè)主（代表）大會(huì)表決通過，使用前應(yīng)當(dāng)公示，通告全體業(yè)主，并報(bào)社區(qū)（村）居委會(huì)備案。常規(guī)支出項(xiàng)目且金額少于5000元以下的，應(yīng)在《議事規(guī)則》中明確，未明確的，經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)后，通過業(yè)委會(huì)集體討論方可使用，并進(jìn)行公示。鄭陸鎮(zhèn)、街道辦事處、社區(qū)（村）居委會(huì)應(yīng)當(dāng)督促轄區(qū)內(nèi)各業(yè)委會(huì)，每年或每半年將使用公共收益以及業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，業(yè)委會(huì)換屆應(yīng)實(shí)行離任審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告在小區(qū)內(nèi)公示，公示期限不少于7天。

7.規(guī)范業(yè)委會(huì)換屆工作。業(yè)委會(huì)任期屆滿或因故提前進(jìn)行換屆的，鄭陸鎮(zhèn)、各街道辦事處、社區(qū)（村）居委會(huì)指導(dǎo)成立業(yè)委會(huì)換屆工作組，參照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序及相關(guān)規(guī)定，全程主持完成業(yè)委會(huì)換屆工作。換屆選出新一屆業(yè)委會(huì)之日起15日內(nèi)，前業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在社區(qū)（村）居委會(huì)監(jiān)督下，將有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)委會(huì)。前業(yè)委會(huì)拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有財(cái)物的，新一屆業(yè)委會(huì)可以請求司法機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

8.建立物業(yè)服務(wù)投訴調(diào)處制度。業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，按照業(yè)主管理規(guī)約、議事規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同，積極調(diào)處或配合調(diào)處小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商之間矛盾糾紛、投訴。

9.規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘。業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須公平公開，杜絕私下內(nèi)定，業(yè)主大會(huì)應(yīng)通過第三方招投標(biāo)平臺等方式規(guī)范選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，選聘方案可在小區(qū)《議事規(guī)則》中明確。業(yè)委會(huì)應(yīng)擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，提交業(yè)主（代表）大會(huì)表決通過，并在小區(qū)內(nèi)公示之后組織實(shí)施。選聘結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主的查詢、監(jiān)督，并向轄區(qū)鄭陸鎮(zhèn)或街道辦事處、社區(qū)報(bào)告。在資格預(yù)審環(huán)節(jié)，區(qū)房管局、鄭陸鎮(zhèn)或街道辦事處要履行監(jiān)督職能，可向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或第三方招投標(biāo)平臺提供參選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理情況，并出具企業(yè)誠信證明。業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)督促被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，到所在區(qū)、鄭陸鎮(zhèn)或街道辦事處進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同備案。

10.加強(qiáng)違規(guī)行為整改。業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)委會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)政策的，鄭陸鎮(zhèn)或街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行認(rèn)定并責(zé)令其限期改正；拒不整改的，應(yīng)當(dāng)依法撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

11.落實(shí)違規(guī)罷免程序。鄭陸鎮(zhèn)、街道辦事處、社區(qū)（村）居委會(huì)對業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)成員資格每年審核一次，對年度審核不合格的業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)成員，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主（代表）大會(huì)進(jìn)行表決罷免，并對空缺的業(yè)主代表和業(yè)委會(huì)委員進(jìn)行增補(bǔ)或改選。發(fā)現(xiàn)存在不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、電梯專項(xiàng)資金、停車費(fèi)用、擅自拆改房屋主體和承重結(jié)構(gòu)、侵占或毀壞小區(qū)公共綠地、擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途、破壞外墻結(jié)構(gòu)以及違法建設(shè)、違法出租等違反相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約、危害業(yè)主共同利益情況的，由鄭陸鎮(zhèn)或街道辦事處進(jìn)行認(rèn)定。屬實(shí)的，由鄭陸鎮(zhèn)或街道辦事處啟動(dòng)罷免程序，及時(shí)終止業(yè)主代表資格，并報(bào)備區(qū)房管局。被罷免的業(yè)主代表五年內(nèi)不得推薦為業(yè)主代表或業(yè)委會(huì)委員候選人。

12.加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)相關(guān)人員培訓(xùn)。區(qū)房管局定期組織物業(yè)管理人員、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)委員以及其他相關(guān)人員進(jìn)行業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)委會(huì)相關(guān)知識培訓(xùn)。鄭陸鎮(zhèn)或街道辦事處應(yīng)對入選的籌備組人員和業(yè)委會(huì)委員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，主要培訓(xùn)物業(yè)管理方面的政策法規(guī)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建、工作開展、職責(zé)范圍等內(nèi)容，并對其學(xué)習(xí)的情況實(shí)行登記統(tǒng)計(jì)，對未經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)的業(yè)委會(huì)后期應(yīng)當(dāng)組織實(shí)施。

13.完善考核獎(jiǎng)勵(lì)制度。區(qū)房管局會(huì)同鄭陸鎮(zhèn)或街道辦事處組織對轄區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行考評，重點(diǎn)為業(yè)委會(huì)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)、規(guī)范運(yùn)作、成員履職、印章及財(cái)物管理使用、創(chuàng)新小區(qū)管理、組織協(xié)調(diào)物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解、接受所屬社區(qū)（村）居委會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)、業(yè)委會(huì)發(fā)揮作用等情況。對于考核優(yōu)秀的業(yè)委會(huì)，應(yīng)當(dāng)給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)?？己霜?jiǎng)勵(lì)辦法由區(qū)房管局會(huì)同鄭陸鎮(zhèn)或街道辦事處制定公布。

14.建立社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)的物業(yè)聯(lián)席會(huì)議制度。業(yè)委會(huì)作為基層群眾自治組織，必須堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)黨組織發(fā)揮牽頭抓總和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，每季度或每半年?duì)款^召開一次社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。聯(lián)席會(huì)議由轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)民警、街道物管科等相關(guān)人員參加。業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將每季度的工作情況向社區(qū)（村）居委會(huì)匯報(bào)，鄭陸鎮(zhèn)或街道辦事處將社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度執(zhí)行情況納入年度考核。

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