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為進一步增加制定規(guī)范性文件的透明度，提高辦文質(zhì)量，現(xiàn)將《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的試點工作方案》（征求意見稿）全文在網(wǎng)上公布，廣泛征求意見，以便進一步研究、修改。您可在2019年10月17日之前將自己的意見或建議以書面或電子郵件方式提交。感謝支持！
通信地址：常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處
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常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2019年10月10日
關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的試點工作方案
（征求意見稿）
各轄市、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位:
為加快建立購租并舉的住房制度，積極培育和發(fā)展我市住房租賃市場，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）、《市政府關(guān)于印發(fā)<供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的實施方案>的通知》（常政發(fā)〔2016〕96號）等文件要求，結(jié)合我市實際情況，制定本方案。
一、總體目標(biāo)
全面貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以滿足市民多層次住房需求為出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以建立住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺、多渠道籌集房源、培育市場供應(yīng)主體為重點，全方位推進我市住房租賃市場建設(shè)。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成市場規(guī)則明細、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃監(jiān)管體系。
二、主要任務(wù)
（一）培育租賃市場供應(yīng)主體
1．扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；》孔赓U。充分發(fā)揮市、區(qū)兩級國有企業(yè)引領(lǐng)示范作用，支持國有企業(yè)開展規(guī)?；惺阶》孔赓U業(yè)務(wù)。市級層面明確1-2家國有企業(yè)開展規(guī)模化集中式住房租賃試點；區(qū)級層面明確至少1家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U試點。（責(zé)任部門：各轄市、區(qū)政府，市財政局、市住建局）
2．鼓勵社會化住房租賃企業(yè)開展規(guī)模化住房租賃。充分發(fā)揮市場作用，鼓勵社會化住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，開展規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)。相關(guān)部門應(yīng)在稅收繳納、租賃備案、市場主體登記、建設(shè)改造等方面，建立綠色通道，形成便捷快速辦理機制。（責(zé)任部門：市稅務(wù)局、市市場監(jiān)督管理局、市住建局）
（二）加大租賃住房市場供應(yīng)
3．加大租賃住房建設(shè)力度。各轄市、區(qū)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國土空間規(guī)劃和住房發(fā)展規(guī)劃要求，編制租賃住房專項規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模和布局。依據(jù)專項規(guī)劃，將新增租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃，有序推進租賃住房建設(shè)供應(yīng)。新增租賃住房用地采取掛牌方式出讓，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。逐步建立租賃住房地價評估體系，合理控制土地出讓價格。
在符合城市規(guī)劃等要求的前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，各區(qū)（園區(qū)）可結(jié)合產(chǎn)城融合等要求，在園區(qū)內(nèi)集中安排租賃住房用地，由住房租賃國有企業(yè)或園區(qū)統(tǒng)一集中開發(fā)建設(shè)，建成的租賃住房作為企業(yè)的自持物業(yè)用于出租，不得對外銷售，定向用于解決園區(qū)職工住房困難。（責(zé)任部門：各轄市、區(qū)政府，市自然資源局、市住建局）
4．試點商業(yè)辦公等用房改建為租賃住房。在符合規(guī)劃等相關(guān)規(guī)定并征得利害關(guān)系人意見的前提下，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，允許將存量商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)開發(fā)項目改建為自持租賃住房，土地使用年限和容積率不變，按規(guī)定完善相關(guān)手續(xù)，調(diào)整后對直供到戶的用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，依法改建為租賃住房。改建后的租賃住房，對直供到戶的水電氣執(zhí)行民用價格，并應(yīng)具備消防安全條件。（責(zé)任部門：各轄市、區(qū)政府，市發(fā)展改革委、市自然資源局、市住建局、市公安局、市消防救援支隊，常州供電公司）
5.加大政府保障性房源籌集力度。政府投資建設(shè)的公共租賃住房、拆遷安置住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房，在已滿足保障需求的前提下，經(jīng)市政府審批同意后，可將剩余房源調(diào)整為租賃住房向社會出租。（責(zé)任部門：各轄市、區(qū)政府，市住建局）
6．支持和規(guī)范個人出租住房行為。鼓勵個人依法規(guī)范出租自有住房，支持個人委托住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出租自有住房，提高居民財產(chǎn)性收入，政府提供租賃服務(wù)平臺和規(guī)范化服務(wù)。（責(zé)任部門:市住建局、市公安局、市消防救援支隊）
（三）建設(shè)住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺
7．構(gòu)建全市統(tǒng)一的住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺。統(tǒng)一住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺，打造市、區(qū)、街道、社區(qū)四級網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)管服務(wù)體系，為廣大市民提供安全、便捷、暢通的信息采集、房源核驗、信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案、信用評價、信息查詢、租賃備案證明等一站式服務(wù)，實現(xiàn)租賃及信用信息的多部門共享。（責(zé)任部門：各轄市、區(qū)政府，市住建局、市公安局）
8．加強租賃市場的動態(tài)監(jiān)測和分析。加強住房租賃信息的多維度統(tǒng)計和分析，為居民租房、政府決策、行業(yè)管理提供數(shù)據(jù)支撐。（責(zé)任部門：市住建局、市公安局）
（四）加大政策支持力度
9．提供住房公積金支持。繳存職工本人及配偶在本市無自有住房，租賃住房符合本市相關(guān)規(guī)定，可按規(guī)定申請?zhí)崛”救耍ê渑迹┳》抗e金用于支付房租。（責(zé)任部門：市公積金管理中心）
10．推進公租房貨幣化。符合條件的城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭在市區(qū)自主租賃房屋，政府按保障家庭困難情況給予補貼。完善租賃補貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障家庭實際情況，合理確定租賃補貼標(biāo)準(zhǔn)。（責(zé)任部門：市住建局）
11．完善公共服務(wù)配套政策。結(jié)合實際情況，適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立承租人權(quán)力清單，逐步實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，特別是在義務(wù)教育、基本醫(yī)療、計劃生育、公共衛(wèi)生、就業(yè)服務(wù)、社區(qū)事務(wù)、科技申報、住房保障和公積金提取等方面。本市戶籍且無自有財產(chǎn)住房的承租人子女，按照本市學(xué)前、義務(wù)教育階段招生入學(xué)政策接受教育；符合本市流動就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員隨遷子女義務(wù)教育入學(xué)政策的非本市戶籍承租人，由居住地教育行政部門統(tǒng)籌安排其隨遷子女在本區(qū)域內(nèi)接受義務(wù)教育，部分實施積分入學(xué)制度的區(qū)域按當(dāng)?shù)亍傲鲃泳蜆I(yè)創(chuàng)業(yè)人員隨遷子女入學(xué)積分制管理辦法”執(zhí)行。（責(zé)任部門：各轄市、區(qū)政府，市教育局、市衛(wèi)健委、市人社局、市醫(yī)療保障局、市民政局、市科技局、市住建局、市公積金管理中心）
12．落實稅收優(yōu)惠政策。落實關(guān)于住房租賃的有關(guān)稅收政策，住房租賃企業(yè)中的一般納稅人提供住房租賃服務(wù)適用9%的增值稅稅率，小規(guī)模納稅人適用5%的增值稅征收率；房地產(chǎn)中介機構(gòu)中的一般納稅人提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)適用6%的增值稅稅率，小規(guī)模納稅人使用3%的增值稅征收率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。自2019年1月1日起，其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，可享受小規(guī)模納稅人免征增值稅優(yōu)惠政策。個人出租房屋取得的租金收入按照0.5%的征收率計算繳納個人所得稅。個人出租住房，如享受了小規(guī)模納稅人免征增值稅優(yōu)惠政策，則按2%的綜合征收率計算繳納房產(chǎn)稅，未免征增值稅的按2.09%（不動產(chǎn)所在地為市區(qū)）或2.075%（不動產(chǎn)所在地為縣城、鎮(zhèn)）的綜合征收率計算繳納房產(chǎn)稅。（責(zé)任部門：市稅務(wù)局）
13．提供金融支持。鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，完善對住房租賃企業(yè)的信貸支持，探索支持符合條件的住房租賃企業(yè)通過IPO、發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。（責(zé)任部門：市地方金融監(jiān)督管理局、市財政局，人行常州支行，常州銀保監(jiān)局）
（五）加強住房租賃管理與服務(wù)
14．完善住房租賃管理體制，進一步明確各部門職責(zé)分工，加強工作協(xié)調(diào)配合，強化綜合治理。
政法委負責(zé)牽頭協(xié)調(diào)出租房屋安全集中整治。
公安部門負責(zé)居住出租房屋的流動人口信息錄入和治安管理，與出租房主簽訂治安責(zé)任書，督促整改出租房屋治安隱患，依法查處涉及出租房屋的違法犯罪行為。
消防救援機構(gòu)負責(zé)指導(dǎo)并會同派出所加強出租房屋的消防安全檢查，開展消防宣傳，嚴(yán)格督促其整改火災(zāi)隱患，依法查處消防安全違法行為。
司法行政部門負責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)涉及房屋租賃矛盾糾紛的調(diào)處化解工作。
住建部門負責(zé)房屋租賃登記備案工作；加強住房租賃市場管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營行為，依法查處違法租賃行為。
市場監(jiān)督管理部門負責(zé)查處利用商業(yè)用途的出租房從事的無照經(jīng)營行為；配合相關(guān)部門查處將居住出租房屋用于無證無照生產(chǎn)經(jīng)營等違法經(jīng)營活動。
城管部門按照職責(zé)對違法建設(shè)進行查處。
其他相關(guān)部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好出租房屋的監(jiān)督管理工作。（責(zé)任部門：市委政法委、市公安局、市司法局、市住建局、市市場監(jiān)督管理局、市城管局、市消防救援支隊）
15．加強住房租賃登記備案管理。住房租賃合同訂立后30日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理登記備案。登記備案信息發(fā)生變更的，應(yīng)及時辦理變更備案手續(xù)。住房租賃登記備案信息應(yīng)當(dāng)包含出租人姓名（名稱）、住所、承租人姓名（名稱）、身份證件種類和號碼、出租住房坐落、租期、租金等信息。租賃當(dāng)事人對其提供信息的真實性、合法性、有效性負責(zé)。（責(zé)任單位：市住建局）
16．加強租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及人員信用管理。健全住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員信用評價體系，形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒多部門聯(lián)動機制。對誠實守信、規(guī)范經(jīng)營的租賃主體，予以公開表揚，優(yōu)先享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)和支持政策；對存在一般失信行為和嚴(yán)重失信行為的租賃主體，將其納入租賃平臺重點監(jiān)管名單，對外公示；對嚴(yán)重失信主體按相關(guān)規(guī)定實施聯(lián)合懲戒。（責(zé)任部門：市住建局、市市場監(jiān)督管理局、市公安局、市發(fā)展改革委）
17．依法保護承租人穩(wěn)定居住權(quán)。健全規(guī)章制度，制定住房租賃合同示范文本，明確各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)保證住房和室內(nèi)設(shè)施環(huán)保、安全，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時繳納租金，合理使用住房和室內(nèi)設(shè)施。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得強制驅(qū)逐承租人，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。鼓勵租賃當(dāng)事人簽訂長期租賃合同，穩(wěn)定租賃關(guān)系。（責(zé)任部門：市住建局、市市場監(jiān)督管理局）
三、組織保障
18．加強組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立培育和發(fā)展住房租賃市場工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市住房租賃工作；市房屋租賃主管部門負責(zé)制定房屋租賃政策，建立住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺，指導(dǎo)、監(jiān)督全市房屋租賃管理工作。各轄市、區(qū)政府負責(zé)屬地范圍內(nèi)房屋租賃市場管理，負責(zé)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和租賃機構(gòu)備案初審以及經(jīng)紀(jì)人員注冊初審等工作。市級相關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)，有序推進住房租賃相關(guān)工作。（責(zé)任部門：各轄市、區(qū)人民政府，市各相關(guān)部門）
19．完善住房租賃網(wǎng)格化管理機制。充分發(fā)揮現(xiàn)有網(wǎng)格化社會治理體系和網(wǎng)格員隊伍的底層支撐協(xié)同作用，配合做好租賃信息登記、安全隱患發(fā)現(xiàn)報告、租賃糾紛調(diào)解、進家入戶宣傳等工作，促進住房租賃領(lǐng)域和諧穩(wěn)定。（責(zé)任部門：各轄市、區(qū)政府，市委政法委，市住建局）
20．做好宣傳引導(dǎo)。充分認識加快培育和發(fā)展租賃市場對推進我市房地產(chǎn)供給側(cè)改革，建立租購并舉住房制度，完善住房供應(yīng)體系等方面的重要意義，加大住房租賃的正面宣傳引導(dǎo)和政策解讀力度，營造良好發(fā)展環(huán)境。（責(zé)任部門：各轄市、區(qū)人民政府、市委宣傳部）
21．加強督查考核。建立培育和發(fā)展住房租賃市場工作目標(biāo)考核體系，對各轄市、區(qū)政府和市級相關(guān)部門落實政策實施的情況開展專項督查，確保各項工作得到貫徹落實。（責(zé)任部門：各轄、區(qū)人民政府，市各相關(guān)部門）
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