常州市武進區(qū)人民政府
　　                                                                二○一二年四月二十七日

　　附件：

　　花園街工程建設(shè)項目國有土地上房屋征收補償方案

（征求意見稿）

　　花園街工程建設(shè)項目是因公共利益需要由政府組織實施的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施項目。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）和《常州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》（常政規(guī)[2011]2號）、《常州市武進區(qū)國有土地上房屋征收與補償暫行實施細則》（武政規(guī)[2011]1號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合項目調(diào)查情況，特制定以下花園街工程建設(shè)項目國有土地上房屋征收補償方案：
　　一、征收范圍：
　　花園街工程建設(shè)項目征收范圍為南至定安路、北至武進區(qū)界，沿規(guī)劃花園街紅線兩側(cè)；涉及國有土地上房屋的征收范圍圖詳見現(xiàn)場公示。項目需征收國有土地上房屋建筑面積約10.85萬平方米，其中住宅約739戶，建筑面積約8.03萬平方米，非住宅約65戶，建筑面積約2.82萬平方米。
　　二、征收實施時間：
　　自征收決定公告之日起。
　　三、補償方式
　　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
　　四、被征收房屋（合法建筑）類似房地產(chǎn)市場價格的預(yù)評估基數(shù)
　　根據(jù)采樣評估：
　　（一）成套住宅的預(yù)評估標準房屋基準價格：
　　1、運河以南（定安中路--聚湖路）段：5600元/平方米；
　　2、運河以北（運河--武進北區(qū)界）段：5500元/平方米。
　?。ǘ┩恋匦再|(zhì)為國有商業(yè)出讓營業(yè)用房的預(yù)評估標準房屋基準價格：
　　1、人民中路（東風(fēng)橋--花東街）：27000元/平方米；
　　2、東方路（邵舍路--陸家橋）：12500元/平方米；
　　3、運河?xùn)|路（老壩路--中涼新村）：15000元/平方米；
　　4、中涼新村七期東側(cè)道路（運河?xùn)|路--運河）：12500元/平方米；
　?。ㄈ﹨⒄諣I業(yè)用房的預(yù)評估標準房屋基準價格： 
　　1、花園街（定安中路—花園街107號）：26800元/平方米；
　　2、古方路（花園街—紅旗橋）：20000元/平方米
　　3、河?xùn)|路（人民路--古方路）：17000元/平方米；
　　4、非主干道（人民中路--定安中路段）：8500元/平方米；
　　5、人民中路（東風(fēng)橋--花東街）：20500元/平方米；
　　注：（1）被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)以房屋征收決定公告之日為估價時點，根據(jù)被征收房屋情況，按照《常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細則（試行）》（常建規(guī)[2011]1號）的有關(guān)規(guī)定評估確定。
　　房屋裝修及附屬設(shè)施補償價格，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，按照《常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細則（試行）》（常建規(guī)[2011]1號）的有關(guān)規(guī)定評估確定。
　?。?）被征收房屋的用途以房屋所有權(quán)證書上記載的用途為準，房屋所有權(quán)證未記載用途的，以房屋權(quán)屬登記檔案中記載的用途為準。
　?。?）住改營、非改營被征收房屋為1990年4月1日前取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日的,按照上述參照營業(yè)用房的標準房屋基準價格進行評估。1990年4月1日后取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過一年的，按照上述參照營業(yè)用房基準價格、原用途的評估價格結(jié)合營業(yè)年限權(quán)重進行評估。營業(yè)用房標準房屋基準價為底層第一進標準深度的價格，二層樓層調(diào)節(jié)系數(shù)為60%，第二進按第一進基準價格的70%計算。
　　（4）涉及工業(yè)、倉儲用地的各類房屋，非工業(yè)、非倉儲用地的辦公、教育等用房，由評估機構(gòu)按照《常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細則（試行）》（常建規(guī)[2011]1號）、《關(guān)于武進區(qū)國有土地上房屋征收與補償評估基準價格等內(nèi)容的批復(fù)》（常建[2011]226號）的有關(guān)規(guī)定評估確定。
　　（5）按成套住宅預(yù)評估基價5500元/平方米進行實體修正預(yù)評測舉例，中涼新村51～54幢標準層房屋經(jīng)成新、結(jié)構(gòu)修正后的預(yù)評估均價約為5900元/平方米左右（不含裝修及附屬設(shè)施）。
　　五、擬定的簽約期限和提前搬遷獎勵期限
　?。ㄒ唬┖灱s期限：自征收決定公告之日起70日內(nèi)。
　?。ǘ┨崆鞍徇w獎勵期限：自征收決定公告之日起50日內(nèi)為第一獎勵期；自征收決定公告之日起51-60日內(nèi)為第二獎勵期；自征收決定公告之日起61-70日內(nèi)為第三獎勵期（具體獎勵期限待征收決定公告后在征收現(xiàn)場公布）。
　　六、各類補償、補助、獎勵費用的標準
　　按照常建[2011]111號文有關(guān)標準執(zhí)行：
　?。ㄒ唬┌徇w費
　　1、住宅房屋：按被征收房屋的合法建筑面積每平方米25元給予一次性補償，每戶不低于1000元。
　　2、非住宅房屋：按被征收房屋的合法建筑面積每平方米20元給予一次性補償。
　?。ǘ┌徇w獎勵費
　　1、住宅房屋：以被征收房屋的合法建筑面積為計算依據(jù)，獎勵標準為：
　?。?）在第一獎勵期內(nèi)簽約并完成搬遷、交出被征收房屋鑰匙的，獎勵每平方米200元，每戶不低于20000元。
　?。?）在第二獎勵期內(nèi)簽約并完成搬遷、交出被征收房屋鑰匙的，獎勵每平方米120元，每戶不低于12000元。
　?。?）在第三獎勵期內(nèi)簽約并完成搬遷、交出被征收房屋鑰匙的，獎勵每平方米60元，每戶不低于6000元。
　　2、非住宅房屋：以被征收房屋的合法建筑面積為計算依據(jù)，獎勵標準為：
　?。?）在第一獎勵期內(nèi)簽約并完成搬遷、交出被征收房屋鑰匙的，營業(yè)用房獎勵每平方米300元，每戶不低于30000元；非營業(yè)用房獎勵每平方米100元，每戶不低于20000元。
　?。?）在第二獎勵期內(nèi)簽約并完成搬遷、交出被征收房屋鑰匙的，營業(yè)用房獎勵每平方米250元，每戶不低于25000元；非營業(yè)用房獎勵每平方米80元，每戶不低于16000元。
　?。?）在第三獎勵期內(nèi)簽約并完成搬遷、交出被征收房屋鑰匙的，營業(yè)用房獎勵每平方米200元，每戶不低于20000元；非營業(yè)用房獎勵每平方米60元，每戶不低于12000元。
　　（三）臨時安置費
　　1、住宅房屋：以被征收房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的合法建筑面積（實行貨幣補償?shù)某猓橛嬎銌挝?，支付臨時安置費，具體標準為：按每平方米每月補償12元，每戶每月不低于1000元。
　　2、非住宅房屋：以被征收房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的合法建筑面積（實行貨幣補償?shù)某猓橛嬎銌挝?，支付臨時安置費，具體標準為：
　?。?）營業(yè)用房每平方米每月補償25元；
　?。?）非工業(yè)、非倉儲用地的辦公、教育等用房：每平方米每月補償12元。
　?。?）工業(yè)用地及倉儲用地的各類用房每平方米每月補償8元。
　　3、選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的臨時安置費按實際過渡期限結(jié)算。選擇貨幣補償?shù)膮⒄丈鲜鰳藴室淮涡越o予6個月的臨時安置費。
　　（四）選擇貨幣補償?shù)难a助
　　征收個人住宅，被征收人選擇貨幣補償自行解決住宅的，以被征收房屋實行貨幣補償?shù)暮戏ńㄖ娣e為計算單位，由房屋征收部門按房屋評估價值（不含裝修、車庫及附屬設(shè)施）的10%給予補助。
　　選擇定點住宅房源或選擇自購定向樓盤住宅房源進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積小于被征收房屋合法面積的差額部分可參照執(zhí)行此標準進行貨幣化補助。
　　（五）停產(chǎn)停業(yè)損失補償
　　給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)谋徽魇辗课輵?yīng)當(dāng)同時符合以下條件：①具有土地、房屋權(quán)屬證明，或經(jīng)區(qū)人民政府依法認定為合法建筑；②被征收房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營場所，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)持有合法、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及其他有關(guān)許可證件；③因房屋被征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的。
　　1、非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失按被征收合法建筑評估總額（含裝修）的6%給予一次性綜合補償。
　　2、被征收住宅于2010年7月1日前已經(jīng)改變?yōu)榻?jīng)營性用房，并取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)營業(yè)至征收決定公告之日超過一年的，結(jié)合實際營業(yè)年限按照以上標準的適當(dāng)比例給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
　　被征收房屋用于出租經(jīng)營的，由被征收房屋產(chǎn)權(quán)人和實際經(jīng)營人自行解除租賃關(guān)系。
　?。┮蚍课菡魇账a(chǎn)生的電話移機費按208元/門、寬帶接入使用移裝費按200元/戶、空調(diào)移機費按200元/臺進行補助，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置期房過渡戶按兩次結(jié)算。管道燃氣設(shè)施工程安裝費按3300元/戶、有線電視初裝費按400元/戶、太陽能熱水器按1000元/臺給予一次性補償。其他費用按常建[2011]111號文給予補償。
　　七、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及結(jié)算價格
　　1、定點房源產(chǎn)權(quán)調(diào)換
　　定點房源是指由征收部門定點提供武進城區(qū)商品房開發(fā)小區(qū)中的住宅商品房給被征收人進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。征收部門與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
　　具體開發(fā)小區(qū)及商品房戶型、優(yōu)惠結(jié)算基價為：
　　（1）外灘壹號提供：68.61㎡、120.88㎡、127.88㎡、129.62㎡、137.23㎡左右戶型；預(yù)計交付時間：2013年1月31日。同面積部分結(jié)算基價5300元/㎡，超面積結(jié)算基價詳見附表1。
　?。?）新城萬博城市廣場二期提供：100～105㎡、139㎡、143㎡、 162㎡左右戶型； 預(yù)計交付時間：2012年12月31日及2013年6月。同面積部分結(jié)算基價5800元/㎡，超面積結(jié)算基價詳見附表1。
　?。?）紫金城二期提供：78.58 ㎡、114.1㎡、136.17㎡、140.3㎡、157.62㎡左右戶型；預(yù)計交付時間：2014年6月。同面積部分結(jié)算基價5800元/㎡，超面積結(jié)算基價詳見附表1。
　?。?）百興華府一期提供：89㎡、116㎡、129㎡、141㎡左右戶型；預(yù)計交付時間：2013年12月31日。同面積部分結(jié)算基價6000元/㎡，超面積結(jié)算基價詳見附表1。
　　（5）聚湖雅苑提供：87.8㎡、127.9㎡左右戶型。預(yù)計交付時間：2013年3月。同面積部分結(jié)算基價4300元/㎡，超面積結(jié)算基價詳見附表1。
　　具體定點房源提供情況以選房現(xiàn)場公布的房源清單為準。
　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格按上述基價結(jié)合樓層系數(shù)、平面景觀系數(shù)進行結(jié)算，樓層系數(shù)、平面景觀系數(shù)隨房源清單同時公布。
　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的選擇方式：堅持公平、公開、公正原則，按照征收補償協(xié)議簽訂的先后順序和規(guī)定的選房辦法，定期分批組織選房，由被征收人按戶型面積最接近原則自行選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。一套被征收成套住宅限選一套產(chǎn)權(quán)調(diào)換房。
　　物業(yè)管理費、電梯運行費、房屋維修基金、代收費用等按各樓盤對外市場銷售類似房屋的標準執(zhí)行，由被征收人承擔(dān)。契稅減免按有關(guān)政策執(zhí)行。
　　2、定向樓盤內(nèi)自購住宅房產(chǎn)權(quán)調(diào)換
　　為擴大被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換房選擇范圍，被征收人可以在項目啟動簽約之日起三個月內(nèi)到武進城區(qū)星河城市花園一期、新城域花園、聚湖雅苑、百興華府一期、奧新風(fēng)情街、萬駿•金域丹堤一期、凱爾鋒度花園一期、聚盛花園二期、天安數(shù)碼城•尚城一期等9個開發(fā)樓盤的售樓處自行選購商品住宅房用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
　　商品房房源選擇及價格洽談由被征收人與開發(fā)商自行協(xié)商，具體房源以現(xiàn)場售樓處公布可供銷售的房源為準。
　　被征收人在定向樓盤洽談選購成功、取得認購書后，憑征收補償協(xié)議等相關(guān)資料申請領(lǐng)取征收部門核發(fā)的購房優(yōu)惠結(jié)算憑證。被征收人持優(yōu)惠結(jié)算憑證與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，價格在與開發(fā)商已談妥房價的基礎(chǔ)上，再給予憑證載明可優(yōu)惠金額的房價優(yōu)惠。
　　被征收人自購商品房可優(yōu)惠金額為：自購商品住宅建筑面積大于等于被征收住宅合法建筑面積的，按被征收住宅合法建筑面積×1200元/平方米計算；自購商品住宅建筑面積小于被征收住宅合法建筑面積的，按自購商品住宅建筑面積×1200元/平方米計算。
　　物業(yè)管理費、電梯運行費、房屋維修基金、代收費用等按各樓盤對外市場銷售類似房屋的標準執(zhí)行，由被征收人承擔(dān)。契稅減免按有關(guān)政策執(zhí)行。
　　八、未登記建筑的認定處理
　　由武進區(qū)人民政府組織相關(guān)部門按相關(guān)法律法規(guī)和《關(guān)于市區(qū)國有土地上房屋征收中對未經(jīng)登記的建筑調(diào)查、認定和處理的指導(dǎo)意見》（常建規(guī)[2011]2號）進行認定和處理。
　　九、搬遷過渡方式和過渡期限
　　征收過渡方式為自行過渡，由房屋征收部門支付臨時安置費。
　　選擇定點房源產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過渡期限自被征收人搬遷騰空并交出被征收房屋鑰匙之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房通知入戶交付之日止。
　　選擇定向樓盤自購住宅房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過渡期限自被征收人搬遷騰空并交出被征收房屋鑰匙之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房銷售合同載明的交付日期為止。
　　十、住房保障
　　征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，按照住房保障的有關(guān)規(guī)定優(yōu)先給予住房保障，不再等待輪候。
　　十一、其他事項
　　1、征收范圍確定后，不得在征收范圍內(nèi)實施下列行為：
　?。?）新建、擴建、改建房屋；
　　（2）改變房屋和土地用途；
　　（3）買賣、租賃、贈與、抵押、典當(dāng)房屋；
　?。?）析產(chǎn)、分戶；
　?。?）新申請經(jīng)營執(zhí)照；
　?。?）其他不當(dāng)增加補償費用的行為。
　　違反規(guī)定不當(dāng)增加補償費用的，不予補償。
　　2、本《補償方案》未盡事宜，按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《常州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》、《常州市武進區(qū)國有土地上房屋征收與補償暫行實施細則》、《常州市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)細則（試行）》及《關(guān)于武進區(qū)國有土地上房屋征收與補償評估基準價格等內(nèi)容的通知》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　附表1：國有土地上住宅房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換定點房源結(jié)算價格表

                                                                  二○一二年四月二十七日

 國有土地上住宅房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換定點房源結(jié)算價格表  單位：元/ m²

備注：產(chǎn)權(quán)調(diào)換房樓層系數(shù)、平面景觀系數(shù)差價另行計算。

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