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《常州市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》（征求意見稿）公開征求意見的結(jié)果反饋

為進(jìn)一步增加制定行政規(guī)范性文件的透明度，提高辦文質(zhì)量，現(xiàn)將市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草的《常州市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法（征求意見稿）》全文在網(wǎng)上公布，廣泛征求意見，以便進(jìn)一步研究、修改后提請(qǐng)市政府審議發(fā)布。您可在2019年12月19日之前將自己的意見或建議以書面或郵件方式提交。感謝支持！

通信地址：常州市司法局備案審查處

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電子郵箱：zqyjfk@163.com。

常州市司法局

2019年11月18日

常州市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法

（征求意見稿）

第一條 為了加強(qiáng)住宅物業(yè)保修金管理，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障住宅物業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用和維修，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)保修金管理，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)保修金（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)保修金），是指建設(shè)單位按照規(guī)定交存，用于物業(yè)保修期內(nèi)建設(shè)單位不履行保修責(zé)任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任時(shí)的專項(xiàng)維修經(jīng)費(fèi)。

第四條 物業(yè)保修金管理遵循“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管”的原則。

第五條 市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)保修金的統(tǒng)一監(jiān)督管理。市物業(yè)管理主管部門所屬的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)物業(yè)保修金的歸集、核算等工作。

溧陽市、金壇區(qū)、武進(jìn)區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)保修金的監(jiān)督管理。

新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)保修金使用的監(jiān)督管理。

城市管理、公安、生態(tài)環(huán)境等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好物業(yè)保修金管理的相關(guān)工作。

第六條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)管理主管部門做好物業(yè)保修金管理的相關(guān)工作。

第七條 新建商品住宅、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，由建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收備案后、交付使用備案前，按照建筑安裝工程總造價(jià)百分之一的標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)保修金。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

交存的具體辦法由市物業(yè)管理主管部門制定。

第八條 物業(yè)保修金交存期限為五年，交存期從建設(shè)單位辦理商品房交付使用備案通過之日起計(jì)算。分期開發(fā)建設(shè)、交付的，物業(yè)保修金交存期分別計(jì)算。

保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，物業(yè)保修金交存期滿仍未修復(fù)的，物業(yè)保修金交存期延長(zhǎng)至修復(fù)完成。

第九條 物業(yè)保修金由物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一管理。物業(yè)管理主管部門可以在所在地商業(yè)銀行，開設(shè)物業(yè)保修金專用存款賬戶。

物業(yè)保修金交存后，建設(shè)單位名稱發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知物業(yè)管理主管部門。

第十條 物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費(fèi)用的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足。

第十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并組織維修。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

第十二條 在正常使用條件下，住宅物業(yè)的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為五年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為兩年；

（五）其他項(xiàng)目的保修期限，按照相應(yīng)合同約定或者相關(guān)技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

第十三條 具有下列情形之一的，不屬于物業(yè)保修金使用范圍：

（一）擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、構(gòu)筑物以及明顯增加荷載造成結(jié)構(gòu)損傷、構(gòu)件變形或者開裂的；

（二）在外墻上鑿洞、安裝防護(hù)欄（防盜罩）造成墻體滲水的，或者擅自改變?cè)瓑γ娼Y(jié)構(gòu)、封閉陽臺(tái)造成墻體雨水滲漏的；

（三）擅自改變屋頂、露臺(tái)等防水層造成屋頂和樓頂漏水的；

（四）因使用不當(dāng)或者不當(dāng)裝修造成物業(yè)損壞的其他情形。

第十四條 物業(yè)保修金交存期內(nèi)，物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以持維修工程實(shí)施方案、工程預(yù)算書等材料，向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門申請(qǐng)使用物業(yè)保修金。

第十五條 物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門自收到物業(yè)保修金使用申請(qǐng)后五個(gè)工作日內(nèi)，向建設(shè)單位函詢相關(guān)情況。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到征詢函后十個(gè)工作日內(nèi)，向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門提供關(guān)于保修責(zé)任和范圍的書面意見材料。逾期不提供的，視為同意承擔(dān)保修責(zé)任。

第十六條 物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門經(jīng)核查，對(duì)符合使用條件的，應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人出具使用通知書，告知申請(qǐng)人使用保修金的有關(guān)事項(xiàng)，并同時(shí)告知建設(shè)單位。

第十七條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及建設(shè)單位，對(duì)保修范圍、保修責(zé)任有異議，屬于建設(shè)工程質(zhì)量投訴范圍的，可以依照建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理；也可以共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。經(jīng)投訴或?qū)I(yè)鑒定，形成相關(guān)鑒定意見的，申請(qǐng)時(shí)一并提交鑒定意見等材料。

第十八條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得使用通知書后，按照申請(qǐng)時(shí)提交的維修工程實(shí)施方案組織維修。經(jīng)竣工驗(yàn)收后，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以持施工合同、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程結(jié)算審計(jì)報(bào)告等材料，向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門辦理保修金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

第十九條 物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)保修金使用的監(jiān)督管理。對(duì)使用物業(yè)保修金的項(xiàng)目，可以參照工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)、工程監(jiān)理等有關(guān)規(guī)定實(shí)施。

第二十條 建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任，需要進(jìn)行物業(yè)維修時(shí)，所產(chǎn)生的審計(jì)費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用以及應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)的鑒定費(fèi)用等，從物業(yè)保修金中列支。

第二十一條 物業(yè)保修金交存五年期限屆滿前三個(gè)月，建設(shè)單位可以向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門辦理保修金返還手續(xù)。物業(yè)管理主管部門收到返還申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在交存期滿后五個(gè)工作日內(nèi)，將物業(yè)保修金余額返還建設(shè)單位。

第二十二條 轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)每年至少一次向建設(shè)單位發(fā)送物業(yè)保修金對(duì)賬單。建設(shè)單位可以隨時(shí)查詢本單位資金賬戶的使用、結(jié)余情況。

建設(shè)單位對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求復(fù)核。接到復(fù)核要求后，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核，并于五個(gè)工作日內(nèi)將復(fù)核結(jié)果書面告知建設(shè)單位。

第二十三條 物業(yè)保修金的使用和管理應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

第二十四條 建設(shè)單位未按照要求交存或者補(bǔ)足物業(yè)保修金的，由轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第二十五條 有關(guān)部門、單位及其工作人員在物業(yè)保修金管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十六條 本辦法自 年 月 日起施行。2019年7月1日后簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的住宅項(xiàng)目按照本辦法執(zhí)行。 

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