常報(bào)全媒體訊 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、防控房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，市房管局日前出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)商品房銷售管理工作的通知》，對市區(qū)商品房銷售管理作出進(jìn)一步規(guī)范：非住宅項(xiàng)目原則上實(shí)施現(xiàn)房銷售；住宅項(xiàng)目原則上應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂以上，能出具有效銀行履約保函的項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)三分之一以上，夠落實(shí)預(yù)售資金第三方托管的項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到正負(fù)零以上。

    今后，對商品房現(xiàn)房銷售實(shí)施備案制度，項(xiàng)目工程形象進(jìn)度應(yīng)按要求完成項(xiàng)目交付使用備案。

    此前，我市商品房預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)，按不同的層高對建筑主體結(jié)構(gòu)有不同的要求，高層建到三分之一、多層建到結(jié)頂時(shí)，可申領(lǐng)預(yù)售證進(jìn)行銷售。

    調(diào)整后，對今年7月1日后取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的市區(qū)非住宅商品房項(xiàng)目，原則上實(shí)施現(xiàn)房銷售備案政策。

    住宅商品房項(xiàng)目方面，今年7月1日后取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的市區(qū)商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況在3種預(yù)售模式中自由選擇。

    第一種是沒有額外預(yù)售交易安全保障措施的，預(yù)售工程形象進(jìn)度原則上應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂以上。

    第二種是能夠按規(guī)定出具有效的銀行履約保函的開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)售工程形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)主體結(jié)構(gòu)三分之一以上。選擇銀行履約保函方式進(jìn)行預(yù)售，應(yīng)提供銀行同意為該項(xiàng)目商品房買受人出具保函的證明。其中，有效的銀行履約保函，是指常州本地銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向商品房合同買受人出具的保證項(xiàng)目交付的銀行履約保函。選擇該模式的，當(dāng)商品房項(xiàng)目按合同約定的交付日期逾期交付達(dá)6個(gè)月以上時(shí)，商品房合同買受人作為保函受益人，可以就商品房合同全額價(jià)款標(biāo)的，向出具保函的銀行要求支付。

    第三種是能夠按規(guī)定落實(shí)預(yù)售資金第三方托管的項(xiàng)目，預(yù)售工程形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)到正負(fù)零以上，也就是俗稱的出地面。選擇預(yù)售資金第三方托管方式進(jìn)行預(yù)售的，應(yīng)提供與第三方托管機(jī)構(gòu)簽署的托管協(xié)議，并將有關(guān)托管事項(xiàng)納入該項(xiàng)目商品房合同條款。

    在今年7月1日之前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品房項(xiàng)目，可按原預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；之前的商品住宅項(xiàng)目在通過轄區(qū)政府預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)排查評(píng)估后，也可自愿申請選擇新的預(yù)售模式。

    同時(shí)，對售樓說明書在商品房項(xiàng)目售樓現(xiàn)場的擺放作出進(jìn)一步規(guī)范，要求售樓說明書公示位置應(yīng)做到醒目固定（原則上應(yīng)位于展示沙盤正面），售樓說明書內(nèi)容應(yīng)與預(yù)售項(xiàng)目相對應(yīng)，對應(yīng)預(yù)售項(xiàng)目的售樓說明書公示數(shù)量應(yīng)滿足顧客的查閱需要，現(xiàn)場公示原則上不少于10份。我市從2015年開始推行售樓說明書制度，此前開發(fā)企業(yè)雖然在市房管局網(wǎng)站上公示售樓說明書，但在售樓現(xiàn)場對售樓說明書的擺放公示還不夠明顯。

    此外，我市還將加強(qiáng)商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)排查及評(píng)估工作，并加強(qiáng)商品房銷售準(zhǔn)入規(guī)范化抽檢督查工作。

    常州房產(chǎn)測評(píng)網(wǎng)首席分析師戈文問認(rèn)為，常州這一系列新的預(yù)售制度可以稱得上是常州版的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。此次預(yù)售制度調(diào)整后，最大的受益者是購房者。新的預(yù)售制度對開發(fā)企業(yè)的實(shí)力要求有所提高，并為預(yù)售項(xiàng)目完成建設(shè)交付提供保障，購房者不用再擔(dān)心所購樓盤開發(fā)商破產(chǎn)跑路、樓盤爛尾情況發(fā)生。值得注意的是，此次新規(guī)中還提到對于能夠按規(guī)定落實(shí)預(yù)售資金第三方托管的項(xiàng)目，預(yù)售工程形象進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零以上即可。這對于有實(shí)力的房企，尤其是明年將在常州拿地的房企而言是一大利好。這意味著從新拿土地到項(xiàng)目銷售這中間的周期可以大大縮短，有利于企業(yè)的高效周轉(zhuǎn)；另外，這一新規(guī)也可以在一定程度上緩解明年可能出現(xiàn)的商品住房供應(yīng)不足的情況，對于促進(jìn)常州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展將起到積極正面作用。 （房軒 黃潔璐）

    繼二手房交易資金監(jiān)管后——

    新盤預(yù)售也實(shí)行交易資金第三方托管

    市房管局日前與市人民銀行、銀監(jiān)局聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于開展市區(qū)新建商品房預(yù)售資金第三方托管工作的通知》，全面開展新建商品房預(yù)售資金第三方托管工作。目前，鐘樓區(qū)運(yùn)河天地廣場項(xiàng)目正式實(shí)施預(yù)售資金第三方托管。

    如果說二手房交易資金監(jiān)管是二手房交易的“支付寶”，那么，商品房預(yù)售資金第三方托管就是一手房交易的“支付寶”。作為當(dāng)前商品房預(yù)售制度的補(bǔ)充和完善，它將發(fā)揮房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定器和防火墻作用，有利于降低房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，為預(yù)售商品房完成建設(shè)交付提供有力保障。

    目前，我市商品房預(yù)售資金第三方托管工作由市房產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的托管機(jī)構(gòu)常州正泰房產(chǎn)居間服務(wù)有限公司具體負(fù)責(zé)實(shí)施。該公司作為專業(yè)從事商品房預(yù)售資金第三方托管的交易保證機(jī)構(gòu)，已全面與在常州的20余家商業(yè)銀行開展合作，并在各家銀行開設(shè)了預(yù)售資金第三方托管資金專戶，專門開展預(yù)售商品房交易資金結(jié)算業(yè)務(wù)。

    據(jù)了解，今年7月1日以后取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，常州市區(qū)范圍內(nèi)（包括金壇、武進(jìn)、新北、天寧和鐘樓），開發(fā)企業(yè)可以選擇采用預(yù)售資金第三方托管模式進(jìn)行預(yù)售。采用第三方托管模式的項(xiàng)目，預(yù)售工程形象進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零即可預(yù)售。

    開發(fā)企業(yè)選擇第三方托管模式后，涉及的預(yù)售商品房按揭貸款資金應(yīng)全面進(jìn)行第三方托管，全額付款資金及首付款資金是否托管由購房者和開發(fā)商另行約定。購房者選擇貸款方式的，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂《商品房預(yù)售資金托管三方協(xié)議》。除此之外，購房者不需要另外辦理額外的其他手續(xù)。

    托管后，托管機(jī)構(gòu)根據(jù)托管項(xiàng)目的四個(gè)工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)：正負(fù)零、1/2、封頂、交付，進(jìn)行有條件分期受限支付。

    其中，在項(xiàng)目完成交付之前，托管賬戶始終保留足夠金額作為預(yù)售項(xiàng)目后續(xù)工程建設(shè)的保證。項(xiàng)目完成交付后，托管賬戶才釋放全部預(yù)售資金，結(jié)束托管。

    “這樣的第三方托管程序，可以有效解決預(yù)售階段建設(shè)工程有序推進(jìn)的問題。一方面確保托管賬戶始終保留足額資金，保障項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)安全；另一方面在托管賬戶資金足額留存前提下，按照工程形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)逐步向開發(fā)企業(yè)釋放托管資金，保障預(yù)售項(xiàng)目的正常施工建設(shè)。”市房管局市場處處長陸金峰說。

    陸金峰介紹，在目前開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售回款中，按揭貸款資金普遍要占到50%以上，貸款資金部分基本能夠覆蓋預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用。因此，按揭貸款全面托管后，后續(xù)工程建設(shè)資金就有了基本的保障。

    選擇第三方托管的開發(fā)項(xiàng)目，將在常州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站、常州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)和開發(fā)企業(yè)售樓處進(jìn)行公示。

    市民可通過3種方式了解和咨詢相關(guān)問題：一是登陸市房管局網(wǎng)站、市房地產(chǎn)信息網(wǎng)進(jìn)行查詢；二是撥打房管熱線81002345進(jìn)行咨詢，或撥打市房管局市場處電話85682873進(jìn)行咨詢；三是業(yè)務(wù)辦理中的具體問題可以撥打托管機(jī)構(gòu)正泰公司項(xiàng)目部電話81003608進(jìn)行咨詢。 （房軒 黃潔璐）

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