物業(yè)管理區(qū)域劃分不科學(xué)且變更困難，增加了物業(yè)管理和業(yè)委會(huì)成立、換屆的難度；業(yè)主大會(huì)成立難、業(yè)委會(huì)運(yùn)行難，造成業(yè)主自治難……新修正的《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）將于9月1日實(shí)施，著力解決物業(yè)管理中的難點(diǎn)痛點(diǎn)問(wèn)題。
《條例》于2019年實(shí)施，是常州市擁有地方立法權(quán)后制定的第6部地方性法規(guī)，2021年進(jìn)行了首次修正，今年是第二次修正，7月31日經(jīng)省人大常委會(huì)第十次會(huì)議批準(zhǔn)通過(guò)。
“物業(yè)管理關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)。這次修正，主要針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理中的突出問(wèn)題和矛盾，進(jìn)一步完善了相關(guān)制度?！笔腥舜蟪Ｎ瘯?huì)法工委主任許玲介紹，《條例》在廣泛征求意見(jiàn)、深入調(diào)研論證后進(jìn)行了修改，解決了以下幾個(gè)主要問(wèn)題：
完善物業(yè)管理區(qū)域劃分。《條例》強(qiáng)調(diào)，要因地制宜劃分物業(yè)管理區(qū)域，明確“住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用，或者被道路、河道等分割為兩個(gè)以上自然區(qū)域且能明確共用設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域”。該規(guī)定從源頭上解決了物業(yè)管理區(qū)域劃分不科學(xué)、不合理而導(dǎo)致物業(yè)管理矛盾的問(wèn)題。
推動(dòng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)。《條例》明確規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，首套房屋出售并交付使用滿(mǎn)兩年就可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；谑状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備的復(fù)雜性，明確籌備組自成立之日起九十日內(nèi)因故未能召開(kāi)的，可以按照規(guī)定申請(qǐng)延期。并增加條款禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)利益輸送、散布謠言、網(wǎng)絡(luò)輿論攻擊、泄露業(yè)主個(gè)人隱私等方式阻礙業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立。明確推行使用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行電子投票表決，要求相關(guān)部門(mén)建立不動(dòng)產(chǎn)信息共享制度。
業(yè)委會(huì)成員資格。明確業(yè)委會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、有社會(huì)公信力，組織協(xié)調(diào)能力較強(qiáng)且能正常履行業(yè)委會(huì)成員職責(zé)的業(yè)主擔(dān)任。按照物業(yè)服務(wù)合同繳納物業(yè)費(fèi)屬于民事行為，修改后的《條例》刪除了業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)費(fèi)不得擔(dān)任業(yè)委會(huì)成員的規(guī)定。
物管會(huì)為臨時(shí)機(jī)構(gòu)。明確物業(yè)管理委員會(huì)為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，物管會(huì)履職期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)。
物業(yè)公示內(nèi)容增加。為強(qiáng)化住宅小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的安全管理和監(jiān)督，明確至少每半年公布一次電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的收支情況、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用的支出情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在未滿(mǎn)足業(yè)主需求的前提下，將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給業(yè)主以外的單位或個(gè)人，住宅小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售、庫(kù)存、出租情況以及出租收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至少每半年公布一次。
改變執(zhí)法進(jìn)小區(qū)難。《條例》要求政府及相關(guān)部門(mén)建立執(zhí)法進(jìn)小區(qū)的工作機(jī)制和監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，加強(qiáng)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)的監(jiān)督檢查。
特別要強(qiáng)調(diào)的是，《條例》增加了一條規(guī)定，將物業(yè)管理納入基層治理體系，建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)治理架構(gòu)，推動(dòng)在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)中建立黨組織?！搬槍?duì)小區(qū)治理中‘沉默的大多數(shù)’現(xiàn)象，《條例》強(qiáng)調(diào)黨建引領(lǐng)，強(qiáng)化小區(qū)治理的組織化程度，將有力提升住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平，從而維護(hù)群眾家門(mén)口的幸福?！痹S玲說(shuō)。
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