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為進(jìn)一步規(guī)范我市住宅物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，維護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定了《常州市住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《市辦法》）?，F(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、出臺(tái)的背景
《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》于2019年7月1日實(shí)施，對(duì)住宅物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)提出了新的要求，包括各級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)在住宅物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中的職責(zé)，前期物業(yè)期間重新招投標(biāo)的程序和要求等。隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，住宅小區(qū)數(shù)量不斷增多，住宅物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)需要進(jìn)一步規(guī)范，明確職責(zé)分工，規(guī)范操作流程，體現(xiàn)招投標(biāo)活動(dòng)過(guò)程中的公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)守信原則。因此，出臺(tái)《市辦法》是加強(qiáng)住宅物業(yè)管理工作的客觀現(xiàn)實(shí)需要。
二、編制的依據(jù)
《市辦法》的主要依據(jù)有：國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令2003年第379號(hào)）、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（江蘇省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告2012年第122號(hào)）、《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（常州市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第5號(hào)）和《江蘇省前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法》（蘇建房〔2007〕114號(hào)）等法規(guī)規(guī)定，參照其他城市做法并結(jié)合本市實(shí)際制定。
三、主要內(nèi)容解讀
《市辦法》共分17條，主要特點(diǎn)和內(nèi)容如下：
（一）適用的范圍
《市辦法》第二條第一款明確了“在本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目(不含政府采購(gòu)的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目)招投標(biāo)活動(dòng)及監(jiān)督管理，適用本辦法?！?。根據(jù)2013年國(guó)務(wù)院對(duì)我市城市總體規(guī)劃的批復(fù)，我市目前行政區(qū)域范圍均為城市規(guī)劃區(qū)，因此明確適用范圍為整個(gè)行政區(qū)域。第二條第四款規(guī)定“本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的項(xiàng)目建設(shè)單位、經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)通過(guò)市公共資源交易中心（分中心）招標(biāo)的業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)）和物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱物管會(huì)）”。本辦法的適用范圍相比之前的規(guī)定進(jìn)行了拓展，既適用前期物業(yè)管理項(xiàng)目的建設(shè)單位，也適用經(jīng)授權(quán)的業(yè)委會(huì)或物管會(huì)。之所以包括后期住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)，主要是為了進(jìn)一步加以規(guī)范，從而能更好地保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
（二）住宅物業(yè)管理招投標(biāo)交易場(chǎng)所
《市辦法》第四條規(guī)定“住宅和同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)市公共資源交易中心（分中心）選聘具有相應(yīng)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過(guò)市公共資源交易中心（分中心）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物管會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)市公共資源交易中心（分中心）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?。住宅物業(yè)管理招投標(biāo)交易場(chǎng)所設(shè)在市公共資源交易中心（分中心），通過(guò)統(tǒng)一規(guī)范的招投標(biāo)交易場(chǎng)所，為招投標(biāo)活動(dòng)提供專業(yè)化服務(wù)。
（三）明確建設(shè)單位需要報(bào)送的材料
《市辦法》第五條規(guī)定“實(shí)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)10日前，將以下材料報(bào)送項(xiàng)目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)：（一）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；（二）招標(biāo)文件，包括前期物業(yè)管理方案以及落實(shí)物業(yè)管理配套設(shè)施和用房建設(shè)的規(guī)劃圖紙；（三）招標(biāo)代理委托合同（委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的）；（四）關(guān)于材料真實(shí)性的承諾書(shū)；（五）法規(guī)規(guī)定的其他材料?！薄Ｒ?guī)定了建設(shè)單位的招標(biāo)報(bào)送材料，主要是為了轄（市）區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)能了解招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況，是否存在有違反法律法規(guī)規(guī)定的行為，體現(xiàn)事中事后監(jiān)管，維護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
（四）明確業(yè)委會(huì)或物管會(huì)報(bào)送的材料
《市辦法》第六條規(guī)定“業(yè)委會(huì)或物管會(huì)招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)10日前，將以下材料報(bào)送項(xiàng)目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)：（一）項(xiàng)目招標(biāo)申請(qǐng)報(bào)告；（二）業(yè)主大會(huì)作出關(guān)于不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議、關(guān)于選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案的決議（方案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等）、授權(quán)業(yè)委會(huì)招標(biāo)的決議，業(yè)主授權(quán)物管會(huì)招標(biāo)的共同決定；（三）招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)）和招標(biāo)文件；（四）招標(biāo)代理委托合同（委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的）；（五）法規(guī)規(guī)定的其他材料。上述材料屬實(shí)的，由市公共資源交易中心（分中心）組織開(kāi)展住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)?！?。規(guī)定了業(yè)委會(huì)或物管會(huì)的招標(biāo)報(bào)送材料，主要是為了轄（市）區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)能了解招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)委會(huì)或物管會(huì)按照規(guī)定的程序來(lái)實(shí)施，體現(xiàn)事中事后監(jiān)管，維護(hù)全體業(yè)主和招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
（五）住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)方式
《市辦法》第七條第一款規(guī)定“住宅物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積10萬(wàn)平方米以下的，招標(biāo)人可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。總建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?。第七條第二款規(guī)定“投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于3萬(wàn)平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?。住宅物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)方式根據(jù)項(xiàng)目面積的大小和投標(biāo)情況，分為協(xié)議方式、邀請(qǐng)招標(biāo)方式和公開(kāi)招標(biāo)方式，招標(biāo)方式的劃分是根據(jù)上位法的規(guī)定，參考周邊城市的做法，并結(jié)合我市實(shí)際情況，充分體現(xiàn)了公平和效率。
（六）建設(shè)單位重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序
《市辦法》第十五條規(guī)定“前期物業(yè)服務(wù)期間，前期物業(yè)服務(wù)合同已依法終止或解除，建設(shè)單位需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：（一）新的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的選聘方案征得已銷售物業(yè)總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期限不少于15日；（二）建設(shè)單位作出解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面告知項(xiàng)目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會(huì)；（三）建設(shè)單位按照本辦法第五條規(guī)定提交材料告知項(xiàng)目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)后，在市公共資源交易中心（分中心）重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?。前期物業(yè)管理期間，由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任，《市辦法》規(guī)定了建設(shè)單位重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序，是對(duì)《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定的具體化和對(duì)廣大業(yè)主合法權(quán)益的維護(hù)。
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