各轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、經(jīng)開區(qū)建設局，各有關單位：

為進一步加強對本市住宅專項維修資金的使用管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護維修資金所有者的合法權益，我局制定了《常州市住宅專項維修資金使用實施細則》?，F(xiàn)將該細則印發(fā)你們，請結(jié)合實際認真貫徹落實。

常州市住房和城鄉(xiāng)建設局

2023年7月11日

（此件公開發(fā)布）

常州市住宅專項維修資金使用實施細則

第一章  總  則

第一條 為加強對本市住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的使用管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護維修資金所有者的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號）、住建部等部門《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》(建房規(guī)〔2020〕10號）、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》(蘇建房管〔2014〕208號）、《常州市住宅物業(yè)管理條例》、《常州市市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法》(常政規(guī)〔2013〕8號）、《市政府關于進一步加強市區(qū)住宅專項維修資金管理的若干意見》(常政發(fā)〔2016〕130號）等法律、法規(guī)、規(guī)章和有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細則。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅、已售公有住房維修資金的使用管理適用本細則。

第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責本市維修資金的指導和監(jiān)督工作，其所屬的市住房保障中心具體負責對新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)維修資金使用進行指導、監(jiān)督、考核和維修資金撥付，新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)物業(yè)管理行政部門負責所轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用的受理、審核等日常管理工作。

溧陽市、金壇區(qū)、武進區(qū)物業(yè)管理行政部門和常州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設局負責本轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用管理工作。

第二章  維修資金使用條件

第四條 維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅共用部位、共用設施設備保修期自住宅交付使用備案通過之日起計算；分期開發(fā)建設、交付的，保修期分別計算。

第五條 維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第六條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用及住宅專有部位、專有設施設備維修、更新和改造費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用；

（五）違反法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，占用住宅共用部位、共用設施設備，或改變住宅共用部位、共用設施設備用途后發(fā)生的維修、更新和改造費用；

（六）其他不應列支的費用。

第三章  維修資金使用分攤

第七條 住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用，由相關維修責任人按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤承擔；涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或公有住房單位應當按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤承擔；房屋未交存維修資金或者維修資金賬戶余額不足的，業(yè)主應當按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤承擔。有約定的，從其約定。

第八條 保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，物業(yè)部分共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔，物業(yè)專有部分的維修責任由專有部分業(yè)主承擔。

常見的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用原則上按下列方法分攤（特殊情況除外）：

（一）半地下室或地下室等地下空間取得專有車位、攤位、庫位發(fā)生維修，需動用維修資金的，由專有車位、攤位、庫位業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（二）無產(chǎn)權或產(chǎn)權性質(zhì)不明的車庫或儲藏室等房屋可不參與住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用分攤。

（三）屋面由維修、更新和改造涉及部位覆蓋下的各層業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（四）前后墻面、落水管和上下水管道的維修、更新和改造，由涉及部位的垂直各層業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；兩側(cè)山墻的維修、更新和改造，由山墻所在單元全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（五）單元門、單元樓道的維修、更新和改造，由整個單元業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（六）消防或監(jiān)控的主機、主管網(wǎng)等設施設備的維修、更新和改造，由全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；專屬于單元、車庫、商鋪使用的消防、監(jiān)控等設施設備的維修、更新和改造，由單元、車庫、商鋪業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（七）電梯的維修、更新和改造，按照相關規(guī)定執(zhí)行。

（八）小區(qū)公共體育健身器材的更新，按照相關規(guī)定執(zhí)行。

第九條 2013年5月1日以后受讓土地的住宅物業(yè)配備電梯的，電梯、消防等設施設備的更新和改造優(yōu)先使用電梯、消防專項資金。

第四章  維修資金使用申請

第十條 需要使用維修資金的，可以由物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會或相關業(yè)主提出申請。

第十一條 申請維修資金的一般程序按照以下流程辦理：

（一）申請人持報修單向轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政部門和常州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設局（以下統(tǒng)稱物業(yè)管理部門）申報維修項目。物業(yè)管理部門在三個工作日內(nèi)組織工程造價咨詢機構(gòu)進行現(xiàn)場查勘，確認是否屬于維修資金使用范圍，明確維修資金列支范圍及分攤方式，出具現(xiàn)場查勘回復意見書。

（二）屬于維修資金使用范圍的，申請人提出維修資金使用方案和工程預算，編制維修費用分攤清冊，征求相關受益業(yè)主意見，經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

維修資金使用方案主要包括維修項目概況、實施主體、工程涉及的相關單位選聘方式（施工單位、審計單位等）、工程實施時間、驗收主體及驗收方式、質(zhì)量保修要求等。

（三）申請人持維修資金使用方案、工程預算書、維修費用分攤清冊等材料報物業(yè)管理部門，提出維修資金使用申請。

（四）物業(yè)管理部門在二十個工作日內(nèi)審核使用申報材料，符合條件的，組織公示七日（公示時間不計入審核時間，下同），公示期滿無異議的，出具使用通知。

（五）申請人按照維修資金使用方案實施維修，經(jīng)竣工驗收合格和工程審計后，將施工合同、工程量簽證單、工程竣工驗收報告、工程決（結(jié)）算書、審計報告等材料報物業(yè)管理部門，提出維修資金結(jié)算申請；需要監(jiān)理的項目還應提供監(jiān)理合同、監(jiān)理工作總結(jié)。

（六）物業(yè)管理部門在二十個工作日內(nèi)審核結(jié)算申報材料，對符合維修資金劃轉(zhuǎn)條件的，組織公示七日，公示期滿無異議的，出具劃轉(zhuǎn)通知，由專戶管理銀行將可列支維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第十二條 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財產(chǎn)安全的緊急情況，物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主應當先行采取應急防范措施，物業(yè)管理委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當及時按規(guī)定開展應急維修;尚未產(chǎn)生物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會的，可由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織代為維修，并從維修資金中列支相關費用：

（一）外墻、屋面滲漏的；

（二）電梯發(fā)生故障，經(jīng)電梯檢驗檢測機構(gòu)評估認為危及人身安全的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（四）樓頂、樓體外立面有脫落危險的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）消防設施出現(xiàn)功能障礙，物業(yè)管理區(qū)域存在重大火災隱患的；

（七）危及房屋安全或者人身安全的其他情形。

第十三條 除電梯、消防應急維修項目由電梯檢驗檢測機構(gòu)、消防救援機構(gòu)出具鑒定報告或整改通知外，其余應急維修項目由具有相應資質(zhì)的房屋安全鑒定機構(gòu)出具鑒定意見。

第十四條 申請維修資金的應急程序按照以下流程辦理：

（一）申請人持報修單向物業(yè)管理部門提出應急維修項目申請，物業(yè)管理部門在二個工作日內(nèi)組織房屋安全鑒定機構(gòu)和工程造價咨詢機構(gòu)進行現(xiàn)場查勘，由其出具鑒定意見和現(xiàn)場查勘回復意見書，明確維修資金列支范圍及分攤方式。

（二）屬于維修資金應急使用范圍的，申請人組織編制工程預算，制定維修資金應急使用方案（內(nèi)容同維修資金使用方案），同時將相關部門的鑒定意見（鑒定報告、整改通知）在住宅小區(qū)公告三日。

（三）申請人在取得現(xiàn)場查勘回復意見書后三個月內(nèi)持工程預算書、維修資金應急使用方案等材料向物業(yè)管理部門提出維修資金應急使用申請。

（四）物業(yè)管理部門在三個工作日內(nèi)審核使用申報材料，符合條件的，出具使用通知。

（五）申請人按照維修資金應急使用方案實施維修，經(jīng)竣工驗收合格和工程審計后，將施工合同、工程量簽證單、工程竣工驗收報告、工程決（結(jié)）算書、審計報告等材料報物業(yè)管理部門，提出維修資金結(jié)算申請；需要監(jiān)理的項目還應提供監(jiān)理合同、監(jiān)理工作總結(jié)。

（六）物業(yè)管理部門在二十個工作日內(nèi)審核結(jié)算申報材料，對符合維修資金劃轉(zhuǎn)條件的，組織公示十五日，公示期滿無異議的，出具劃轉(zhuǎn)通知，由專戶管理銀行將可列支維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第十五條 對于結(jié)算金額在8000元以下的屋面和外墻維修、更新和改造項目，業(yè)主作為維修資金使用簡易程序的申請人。結(jié)算金額超出8000元的部分由業(yè)主自籌解決。

申請維修資金的簡易程序按照本細則第十一條第一項、第五項、第六項的規(guī)定辦理。申請人辦理結(jié)算申報時，需同時提交維修資金使用方案、工程預算書和征得業(yè)主同意的維修費用分攤清冊等材料。

第十六條 對于嚴重影響業(yè)主正常生活的維修項目，申請人來不及按正常程序辦理維修資金使用手續(xù)的，經(jīng)物業(yè)管理部門同意，可以先組織維修，后補辦相關手續(xù)。

第五章  其他規(guī)定

第十七條 市、區(qū)維修資金代管機構(gòu)應當通過政府采購形式購買工程造價咨詢服務，由工程造價咨詢機構(gòu)負責維修資金使用現(xiàn)場查勘、結(jié)算審計和審計復核工作。

第十八條 申請使用維修資金的項目，應當由維修資金代管機構(gòu)通過政府采購方式確定的工程造價咨詢機構(gòu)進行審計。

申請使用維修資金金額5萬元以上的項目，應當接受社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督，物業(yè)管理部門應當將項目信息在物業(yè)管理公共服務平臺公示。除應急維修項目外，申請使用維修資金金額5萬元以上不滿20萬元的項目，申請人自行確定招標方式選擇施工單位；申請使用維修資金金額20萬元以上的項目，工程預算應當經(jīng)維修資金代管機構(gòu)通過政府采購形式確定的工程造價咨詢機構(gòu)預審，并通過招標代理機構(gòu)以公開招標方式選擇施工單位，招標公告和公示信息應當在中國招標投標公共服務平臺或者江蘇省招標投標公共服務平臺發(fā)布。通過招標方式選擇施工單位的，申請人應當提供招投標材料。

單個項目申請使用維修資金金額20萬元以上的，申請人應當委托具有相應資質(zhì)的工程監(jiān)理單位對工程實施監(jiān)理。

第十九條 申請人應當根據(jù)維修、更新和改造事項合理制定維修方案，控制工程造價，對工程預算和工程審計報告進行審核。

物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會申請使用維修資金時，工程預算和工程審計報告應當由申請組織、單位蓋章確認；業(yè)主個人申請使用維修資金時，由申請人簽字確認。

第二十條 維修、更新和改造工程施工時，應當按照維修資金使用方案實施。工程因?qū)嶋H情況確需增加維修費用，且增加的工程費用超過預算金額10%的，需經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后方可列支。

第二十一條 維修和更新、改造工程實施過程中，申請人應當組織業(yè)主代表參加工程建設監(jiān)管。業(yè)主代表在維修資金列支范圍內(nèi)的受益業(yè)主中產(chǎn)生。

第二十二條 維修和更新、改造工程實行現(xiàn)場簽證制度，申請人應當組織施工單位、業(yè)主代表及其他相關單位，對工程實施部位、實施內(nèi)容、工程數(shù)量、主要材料等進行現(xiàn)場核實并簽字（蓋章）確認，簽署工程量簽證單。

需要監(jiān)理的項目，工程監(jiān)理單位應當參加現(xiàn)場簽證。

第二十三條 工程竣工后，申請人應當組織施工單位、業(yè)主代表及其他相關單位，依照維修資金使用方案、施工合同和相應的技術規(guī)范、質(zhì)量標準進行竣工驗收，并簽署工程竣工驗收報告。

由電梯檢驗檢測機構(gòu)、消防救援機構(gòu)出具鑒定報告或整改通知單后組織對電梯、消防設施進行應急維修的，經(jīng)施工單位自檢合格后，需經(jīng)電梯檢驗檢測機構(gòu)、消防救援機構(gòu)出具驗收報告或銷案通知書，符合交付使用條件的方能辦理維修資金結(jié)算手續(xù)。

第二十四條 下列費用按照國家、省、市規(guī)定的收費標準執(zhí)行，可從維修資金中列支。

（一）工程監(jiān)理費用；

（二）工程造價咨詢費用；

（三）檢測（鑒定）費用；

（四）工程招標代理費用；

（五）其他可從維修資金中列支的費用。

第六章  附  則

第二十五條 維修資金使用實行工程審計和使用程序?qū)徍?。維修資金使用申請人應當對其提供材料的真實性、合法性、有效性負責；隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，應當承擔相應的法律責任。

第二十六條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，其使用程序另行制定。

第二十七條 本細則自2023年7月14日起施行，有效期至2028年7月13日。本細則施行前已申請使用維修資金的項目，仍按原規(guī)定辦理。