各有關(guān)單位：

為進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)工程設(shè)計方案審查工作，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我市實際，特制定《常州市市區(qū)建設(shè)工程設(shè)計方案審查相關(guān)細(xì)則（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

常州市自然資源局

2019年3月15日

常州市市區(qū)建設(shè)工程設(shè)計方案審查相關(guān)細(xì)則

（試行）

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步強(qiáng)化城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理，促進(jìn)公平公正、誠信規(guī)范，統(tǒng)一建筑面積審批等管理標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和《常州市市區(qū)建設(shè)項目建筑面積管理辦法（試行）》，結(jié)合本市實際，制定本細(xì)則。

第二條 本細(xì)則適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項目的建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查管理。

本細(xì)則所稱的建設(shè)工程設(shè)計方案審查包括總平面及豎向設(shè)計、建筑面積及容積率和建筑功能及其他等內(nèi)容。

第三條 建設(shè)工程設(shè)計應(yīng)科學(xué)合理，滿足國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范的要求，貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀”的建筑方針，確保建筑使用功能以及節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)保等要求。

第四條 報審的建設(shè)工程設(shè)計方案應(yīng)真實、準(zhǔn)確、完整，建設(shè)單位和設(shè)計單位在報審過程中的違法、違規(guī)行為和失信行為將納入行業(yè)監(jiān)管體系和社會信用信息系統(tǒng)，予以定期公布。

第五條 單體建筑面積超過2萬平方米的大型商業(yè)金融、辦公科研、文化娛樂等大空間或超高層公共建筑，對造型和功能設(shè)計有特殊需要的，經(jīng)專家論證并依法集體審議后，建筑面積計算等以審定的建設(shè)工程設(shè)計方案為準(zhǔn)。

第二章 總平面及豎向設(shè)計

第六條 建設(shè)項目場地應(yīng)按城市規(guī)劃確定的控制標(biāo)高做好豎向設(shè)計。

建筑的室外地坪標(biāo)高應(yīng)與基地及周邊現(xiàn)狀地形及規(guī)劃城市道路相銜接。除基地現(xiàn)狀標(biāo)高與道路高差較大需設(shè)置擋土墻的情況外，建筑的室外地坪標(biāo)高應(yīng)以相鄰規(guī)劃城市道路中心線控制標(biāo)高為基準(zhǔn)，最大高差不應(yīng)大于0.3米。如因場地或周邊道路高差無法采用統(tǒng)一的室外地坪標(biāo)高進(jìn)行設(shè)計的，建筑室外地坪標(biāo)高可分段設(shè)計。

計算建筑高度和確定地下室、半地下室時，采用的室外地坪標(biāo)高應(yīng)從建筑各立面對應(yīng)的室外地坪最低點取值。

第七條 計算建筑間距、退讓距離時應(yīng)從建筑外墻面最外沿起算。當(dāng)建筑各側(cè)有突出建筑外墻的陽臺、樓梯平臺、挑廊、門廳、單元入口等功能性空間的，應(yīng)從上述突出物的最外緣計算建筑間距（既有住宅加裝電梯的除外）。

第八條 住宅建筑的間距在滿足日照要求的前提下，最小間距應(yīng)符合下表要求：

表1 住宅建筑之間山墻最小間距（米）

第九條 住宅建筑物后退城市道路紅線的最小距離應(yīng)符合下表要求：

表2 住宅建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線最小距離（米）

       注：1、其他建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線最小距離仍按原規(guī)定執(zhí)行。

       2、高低層組合的建筑后退距離按建筑不同高度分別控制。

       3、特殊地區(qū)的建筑后退距離，按控制性詳細(xì)規(guī)劃、城市設(shè)計執(zhí)行。       

第十條 新建建筑以及改建、擴(kuò)建既有建筑的平屋面宜實施屋頂綠化。凡在二類高層及以下建筑屋面，綠化種植土層厚度大于0.6米，種植面積大于200平方米的屋頂綠化，可按屋頂綠化面積的30%折算計入綠地率，但總折算面積不應(yīng)超過規(guī)定綠地率指標(biāo)值的15%。

第十一條 采用生態(tài)方式建設(shè)，且由綠地圍合、維護(hù)良好的景觀水體可計入綠地率，但計入綠地率的水體面積不得超過綠地總面積的20%。

第三章 建筑面積及容積率

第十二條 建設(shè)項目建筑面積計算按國家、省、市房產(chǎn)測量規(guī)范執(zhí)行。涉及折算情形的，按照本細(xì)則的規(guī)定進(jìn)行折算。

按房產(chǎn)測量規(guī)范計算的建筑面積和按本細(xì)則折算的建筑面積應(yīng)按相關(guān)規(guī)定計入容積率指標(biāo)。

第十三條住宅建筑的結(jié)構(gòu)層高大于基準(zhǔn)層高3.6米，辦公和普通商業(yè)建筑（大型商場、大型超市、專業(yè)市場及特殊商業(yè)除外）結(jié)構(gòu)層高大于基準(zhǔn)層高4.5米的，需折算建筑面積。經(jīng)折算的建筑面積為：SR=S×H/HR，其中SR--折算的建筑面積；S--設(shè)計樓層的建筑面積；H--建筑結(jié)構(gòu)層高；HR--折算建筑面積的基準(zhǔn)層高。

第十四條 地上建筑層高大于等于1.5米，小于2.20米的技術(shù)轉(zhuǎn)換層（夾層、避難層），按其水平投影面積的一半折算建筑面積。

第十五條 地上建筑物內(nèi)的各類管道空間、封閉空間（即使標(biāo)注為“不利用空間”或“造型空間”等），均按其通過的自然層數(shù)折算建筑面積。

第十六條 地下室、半地下室的結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪標(biāo)高小于1.5米的，不折算建筑面積。

地下室、半地下室的結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪標(biāo)高大于等于1.5米，小于2.2米的，按水平投影面積的一半折算建筑面積；大于等于2.2米的，按其水平投影面積折算建筑面積。

處于自然或人造坡地中的建筑，其地下室、半地下室的結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪標(biāo)高大于等于1.5米，小于2.2米的，按水平投影面積的一半折算建筑面積；大于等于2.2米的，按其水平投影面積折算建筑面積。

地下室、半地下室結(jié)構(gòu)頂板高出室外地面部分，按其最大值折算，車庫出入口除外。

第十七條 套內(nèi)使用面積超過150平方米的住宅建筑的起居廳層高可適當(dāng)提高，其中超層高起居廳面積不應(yīng)超過該戶套內(nèi)使用面積的20%，且挑高部分不應(yīng)超過7.2米。

不符合上述要求的住宅建筑起居廳挑高部分按自然層折算建筑面積。

第十八條 住宅建筑陽臺應(yīng)與居住空間或廚房（餐廳）相通，其最大進(jìn)深不應(yīng)大于2.1米。住宅建筑套內(nèi)的陽臺（包括標(biāo)注為“平臺、空中花園、入戶花園、裝飾性陽臺”等），結(jié)構(gòu)底板投影面積之和不應(yīng)大于10平方米或者每戶陽臺結(jié)構(gòu)底板投影面積之和占該戶套內(nèi)使用面積的比例不應(yīng)大于15%，超過的，按全部陽臺投影面積折算建筑面積。

第十九條 住宅建筑中，陽臺（平臺）與陽臺（頂蓋或構(gòu)架）之間的層高不大于7.2米的，按自然層數(shù)折算陽臺建筑面積。

非住宅建筑中，陽臺（平臺）與陽臺（頂蓋或構(gòu)架）之間的層高不大于9米的，按自然層數(shù)折算陽臺建筑面積。

第二十條 凸窗（飄窗）窗臺與室內(nèi)地坪高差不小于0.45米且進(jìn)深不大于0.8米時，不折算建筑面積。不符合上述要求的，建筑面積按如下方式折算：窗臺至窗頂?shù)膬舾叽笥?.1米的折算全面積，凈高小于等于2.1米且大于等于1.5米的折算一半面積，凈高小于1.5米的不折算建筑面積。建筑含有凸窗（飄窗）設(shè)計的，須在申報圖紙中提供凸窗（飄窗）大樣。

第二十一條 住宅建筑的設(shè)備平臺或者空調(diào)室外機(jī)擱板（花池）應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位，選擇以下一種進(jìn)行合理設(shè)計。

采用戶式集中制冷供熱的住宅建筑，其設(shè)備平臺宜集中設(shè)置，其投影總面積每戶不應(yīng)大于4平方米，超過的按設(shè)備平臺的全部投影面積折算建筑面積。住宅建筑采用設(shè)備平臺仍無法滿足需求的，每戶可設(shè)置一處水平投影面積不超過1.5平方米的室外機(jī)擱板（花池），超過的按空調(diào)室外機(jī)擱板（花池）的全部投影面積折算建筑面積。

采用空調(diào)室外機(jī)擱板（花池）的住宅建筑，其空調(diào)室外機(jī)擱板（花池）的總數(shù)量不得超過居住空間個數(shù)，單個空調(diào)室外機(jī)擱板（花池）水平投影面積不應(yīng)超過1.5平方米，超過的按空調(diào)室外機(jī)擱板（花池）的全部投影面積折算建筑面積。

非住宅建筑的設(shè)備平臺，按全部投影面積折算建筑面積。

第二十二條 設(shè)置下沉式天井或通風(fēng)采光井以改善地下室、半地下室室內(nèi)環(huán)境的居住建筑，當(dāng)天井面積大于9平方米/戶或通風(fēng)采光井最大凈進(jìn)深大于1.5米時，天井或通風(fēng)采光井的地面標(biāo)高視同該建筑的室外地坪標(biāo)高，該地下室、半地下室的建筑面積按第十六條的規(guī)定折算。

注：下沉式天井：L型、U型、口字型地下室、半地下室所圍合的露天空間，至少有兩個邊長與主體建筑相連。通風(fēng)采光井：沿地下室、半地下室外墻單側(cè)設(shè)置，只有一個邊長與主體建筑相連。

第二十三條  建筑物底層架空部分的層高不小于4.5米，且至少有兩面開敞、開敞面總長度不應(yīng)小于該幢建筑周長的1/4，單塊開敞面積不小于該幢建筑占地面積1/4，并用于公益活動。符合上述要求的建筑物架空層建筑面積不計入容積率，該建筑面積在經(jīng)濟(jì)技術(shù)統(tǒng)計表中單列。

不符合上述要求的建筑物架空層建筑面積計入容積率。

第四章 建筑功能及其他

第二十四條 居住項目配套商業(yè)服務(wù)或公共活動中心中的商業(yè)服務(wù)功能統(tǒng)一標(biāo)注為商業(yè)服務(wù)用房。

第二十五條 商業(yè)建筑、辦公建筑、金融建筑等應(yīng)按規(guī)劃條件的內(nèi)容進(jìn)行方案設(shè)計和審查。

商業(yè)建筑、辦公建筑、金融建筑等（不包括旅館、宿舍等具有居住功能的建筑）不得設(shè)計成單元式辦公等“類住宅”建筑，應(yīng)采用公共走廊式布局，除食堂外不得設(shè)置廚房，開水間或者飲水供應(yīng)點、衛(wèi)生間、管道井應(yīng)集中設(shè)置。其中辦公部分如確需設(shè)置帶獨立衛(wèi)生間的套間，其每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于150平方米，此類套間面積不應(yīng)超過本層建筑面積的20%。

第二十六條 建筑層高應(yīng)與其功能及空間大小相適應(yīng)。超市、大型商場、電影院、專賣店、餐飲、娛樂等功能集中布置的單一空間超過2000平方米的建筑，商業(yè)、辦公建筑等的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、小型報告廳、階梯教室、小型觀演廳、展示廳等公共空間部分，層高可適當(dāng)提高。

第二十七條 建筑的空調(diào)室外機(jī)不得裸露無序設(shè)置，應(yīng)結(jié)合建筑立面設(shè)計一體化考慮，隱蔽設(shè)計，并合理、有序、集約設(shè)置空調(diào)室外機(jī)擱板。

第二十八條 除空調(diào)室外機(jī)擱板、陽臺、首層無柱雨篷等之外，住宅建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)之外不得設(shè)置進(jìn)深大于0.6米的各類建筑構(gòu)件（如墻、梁、柱、板、花架、裝飾性幕墻、構(gòu)件等），建筑物外圍護(hù)結(jié)構(gòu)之外的各類建筑構(gòu)件如相接設(shè)置，進(jìn)深累加計算。

第二十九條 住宅建筑中，有自然采光的、使用面積不小于5平方米的非基本功能空間，視同于居住空間（即使標(biāo)注為“書房、琴房、多功能廳、家政空間、儲藏空間”等）。

第三十條 3個及以下居住空間的住宅建筑中，在進(jìn)行日照分析時，應(yīng)使主要朝向最大面寬的居住空間符合日照要求。

第三十一條 住宅建筑設(shè)置機(jī)械式停車設(shè)施時，其停車位數(shù)量按單層停車數(shù)量進(jìn)行計算。住宅建筑地上停車采用多層停車庫時，其停車位數(shù)量可按標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行計算。

商業(yè)設(shè)施的非機(jī)動車停車場地應(yīng)盡可能在地面進(jìn)行設(shè)置，不應(yīng)設(shè)置在負(fù)二層及以下。

第三十二條 鼓勵地下空間利用，居住建筑單層地下室層高不作限定。

第五章 附則

第三十三條 除第十六條第一款和二十三條第一款規(guī)定外，“折算建筑面積”均指“計容積率建筑面積”。

第三十四條 為便于在執(zhí)行本細(xì)則條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞，說明如下：

表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”、“不得”；

表示允許稍有選擇，在條件許可時，首先應(yīng)這樣做的，采用“宜”；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。

第三十五條 本細(xì)則未明確的，按其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條 本細(xì)則自2019年7月1日起施行。

本細(xì)則施行之前，建設(shè)項目已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，執(zhí)行原有規(guī)定；分期實施的項目，在2019年7月1日前只領(lǐng)取部分建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，未領(lǐng)證的建筑應(yīng)按照本細(xì)則重新審定建筑單體設(shè)計方案，同一棟建筑已有部分領(lǐng)證的除外；本細(xì)則施行之后，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)項目需要變更的，執(zhí)行本細(xì)則。

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