常住建〔2024〕6號(hào)

各轄（市）區(qū)住建局、金壇區(qū)城管局、常州經(jīng)開區(qū)建設(shè)局，各有關(guān)單位：

為規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，我局制定了《常州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2024年1月9日

（此件公開發(fā)布）

常州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

第一章  總則

第一條為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合常州市實(shí)際，制定本規(guī)則。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事等業(yè)主組織的成立、選舉、換屆、日?；顒?dòng)和指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督適用本規(guī)則。

第三條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事在黨的領(lǐng)導(dǎo)下開展物業(yè)管理活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事作出決定前，應(yīng)當(dāng)將擬決定事項(xiàng)公開征求業(yè)主意見，并報(bào)告社區(qū)居（村）民委員會(huì)，聽取居（村）民委員會(huì)的意見；作出決定后，應(yīng)自作出決定之日起三日內(nèi)，將決定文書在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主出入口等顯著位置公告，并書面告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)。

對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中涉及到本指導(dǎo)規(guī)則第二十三條第三、七、十二項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)先提交業(yè)主委員會(huì)黨組織或社區(qū)（村）黨組織會(huì)議討論，達(dá)成共識(shí)后再提交業(yè)主大會(huì)決定。

第四條依法登記取得或者通過以下情形取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：

（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)；

（二）因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)；

（三）因合法建造房屋等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。

第五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立監(jiān)事，三名以上監(jiān)事可以成立監(jiān)事會(huì)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行相應(yīng)職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

第六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事應(yīng)當(dāng)依法履行自治管理職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，接受轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道、社區(qū)居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)與監(jiān)督，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第七條業(yè)主有權(quán)查閱不涉及他人隱私的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)的會(huì)議資料、共有資金和共有財(cái)產(chǎn)資料、物業(yè)資料等，并有權(quán)就物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)自接受詢問之日起七日內(nèi)及時(shí)予以答復(fù)。查閱涉及業(yè)主個(gè)人隱私的資料，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。

第八條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)落實(shí)屬地管理責(zé)任，對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)和監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事給予指導(dǎo)和協(xié)助，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事依法履行職責(zé)，建立健全黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。

社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法做好或者依法協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事有關(guān)工作。

轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)有關(guān)工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

第二章  業(yè)主大會(huì)籌備

第九條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）會(huì)議：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。

新建住宅小區(qū)符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)，并按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。

十人以上業(yè)主公開聯(lián)名可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門書面提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)。轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門收到申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)書面通知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)審核是否符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件，已符合條件而建設(shè)單位尚未按照規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位報(bào)送；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送。

第十條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)，按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。建設(shè)單位不派員參加的，不影響籌備組的成立。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十，并應(yīng)當(dāng)符合業(yè)主委員會(huì)成員任職條件。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員開展籌備相關(guān)培訓(xùn)。

第十一條籌備組業(yè)主成員由業(yè)主自薦或者推薦產(chǎn)生。鼓勵(lì)自薦或者推薦中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、離退休干部、公職人員、網(wǎng)格員以及社區(qū)志愿者身份的業(yè)主參加籌備組?；I備組業(yè)主成員不得擔(dān)任首屆業(yè)主委員會(huì)委員。

業(yè)主自薦或者推薦時(shí)，應(yīng)當(dāng)說明進(jìn)入籌備組業(yè)主成員的姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、聯(lián)系方式、不動(dòng)產(chǎn)登記信息等。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組業(yè)主成員人選的審核把關(guān)。

籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。

第十二條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置公示七日以上。

公示期間，業(yè)主對(duì)所公示籌備組成員有異議的，可以書面向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出異議請(qǐng)求，并提供異議請(qǐng)求的有關(guān)證明材料。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）收到業(yè)主書面異議請(qǐng)求后，應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)解決。公示期滿后，不再受理異議請(qǐng)求。

第十三條籌備組成員名單公示無異議或者異議已經(jīng)協(xié)調(diào)解決的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布籌備組成立公告?；I備組自公告發(fā)布之日起成立。

籌備組成立后發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋籌備組印章。

第十四條在籌備組開展籌備工作過程中，業(yè)主成員不得隨意退出或者不參加籌備工作。在出現(xiàn)業(yè)主成員中途退出或者不參加籌備工作等情況的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組前期開展的工作有效，籌備組可繼續(xù)開展工作。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）同時(shí)進(jìn)行籌備組業(yè)主成員的推薦和確定工作。

第十五條籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、人數(shù)和業(yè)主專有部分面積，確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)；

（二）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、籌備組工作規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）制定首屆業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單；

（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）籌備組會(huì)議由籌備組組長召集和主持；

（二）籌備組作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組過半數(shù)以上成員同意；

（三）籌備組會(huì)議要形成書面記錄，并經(jīng)籌備組組長簽字確認(rèn)；

（四）籌備組成員是自然人的，不能委托代理人參加會(huì)議；

（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自公告成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十七條籌備組組長履行以下職責(zé)：

（一）召集和主持籌備組會(huì)議；

（二）對(duì)籌備組會(huì)議的會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn)；

（三）簽發(fā)籌備組公告；

（四）在籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的書面材料上簽字；

（五）籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）認(rèn)為籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的，根據(jù)籌備組工作規(guī)則約定另行指定組長。

第十八條建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組籌備工作和召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議給予配合，不得阻撓。

籌備組需要查詢建筑物面積清冊(cè)、核實(shí)業(yè)主身份等事項(xiàng)的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）出具相應(yīng)銜接函件，自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)主管部門按照函件載明事項(xiàng)，依法予以協(xié)助。

第十九條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包含以下事項(xiàng)：

（一）物業(yè)使用、維護(hù)、管理；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)與共同管理權(quán)的行使；

（五）業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)；

（六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；

（七）其他事項(xiàng)。

第二十條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；

（三）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

（四）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

（五）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（六）業(yè)主委員會(huì)成員的資格、人數(shù)和任期等；

（七）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（八）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（九）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理；

（十二）業(yè)主共有資金賬戶的使用和管理；

（十三）其他事項(xiàng)。

第二十一條因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主出入口等顯著位置公告并自動(dòng)解散，自公告之日起將籌備組印章移交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。

第二十二條召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)管理的通知》的交存標(biāo)準(zhǔn)，在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公示不少于七日。

第三章  業(yè)主大會(huì)活動(dòng)

第二十三條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員；

（四）改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（五）確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼和標(biāo)準(zhǔn)；

（六）確定或者變更物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（七）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（八）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（九）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（十）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十一）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；

（十二）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收入、公共收益的管理、使用和分配；

（十三）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第九項(xiàng)至第十一項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十四條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置公示，并報(bào)物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)。公示期內(nèi)，業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出合理的意見和建議的，業(yè)主委員會(huì)（籌備組）應(yīng)當(dāng)予以參考，并對(duì)公示內(nèi)容進(jìn)行修改后應(yīng)按前述要求再次報(bào)告并公示。

第二十五條提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會(huì)公共利益。

第二十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決可以采用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)、書面征求意見或者集體討論等方式進(jìn)行。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采取記名投票方式進(jìn)行表決，不得對(duì)未公示的議題進(jìn)行表決。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議有多項(xiàng)議題，業(yè)主僅就部分議題進(jìn)行投票表決的視為有效投票，納入該議題投票結(jié)果的計(jì)算。

同一業(yè)主在投票期限內(nèi)只能行使一次投票權(quán)，投票期滿后不得更改。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采取書面方式表決的，會(huì)議召集人應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，印制好表決票，做好表決票印制數(shù)量和編號(hào)登記，制作表決票發(fā)放簽收登記表和投票登記表。統(tǒng)票時(shí)，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主成員和社區(qū)居（村）民委員會(huì)代表參與現(xiàn)場監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)組織監(jiān)票人、計(jì)票人當(dāng)場統(tǒng)計(jì)選票、表決票。

通過市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)召開的業(yè)主大會(huì)的各類事項(xiàng)，按系統(tǒng)自動(dòng)生成的統(tǒng)計(jì)結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督、復(fù)核和確認(rèn)。表決情況應(yīng)當(dāng)建立電子檔案管理，并向當(dāng)事人開通免費(fèi)查閱服務(wù)。

對(duì)無法使用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)或者書面方式進(jìn)行投票表決的老年人、殘疾人等業(yè)主，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)等應(yīng)當(dāng)入戶提供幫助。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論、書面征求意見形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主擔(dān)任監(jiān)票人、計(jì)票人，可以邀請(qǐng)第三方參與監(jiān)票。監(jiān)票人、計(jì)票人應(yīng)當(dāng)簽名確認(rèn)統(tǒng)計(jì)的表決結(jié)果。

下列人員不得擔(dān)任業(yè)主大會(huì)發(fā)票人、計(jì)票人和監(jiān)票人：

（一）業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員本人和配偶及其直系親屬；

（二）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；

（三）本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工；

（四）其他不適宜擔(dān)任發(fā)票人、計(jì)票人和監(jiān)票人的人員。

第二十七條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。被委托人應(yīng)當(dāng)提供委托人和本人身份證明材料、委托人簽署的授權(quán)委托書、委托人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明的復(fù)印件，按照受委托事項(xiàng)、權(quán)限以及時(shí)限，代表業(yè)主行使權(quán)利。當(dāng)委托人本人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議或明確表示終止委托的，授權(quán)委托自動(dòng)失效。

第二十八條業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以幢、單元等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，具體辦法在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確。

業(yè)主代表在參加業(yè)主大會(huì)前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主的意見；凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決。

業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時(shí)業(yè)主代表參加。

業(yè)主代表大會(huì)通過的決定與業(yè)主大會(huì)的決定具有同等效力，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第二十九條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)依次表決：

（一）表決通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；

（三）表決通過需要首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的草案經(jīng)表決未通過的，籌備組應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見進(jìn)行相應(yīng)修改后，重新組織表決。

第三十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議因故無法按期完成投票的，組織方可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況，并適當(dāng)延長期限，但延長期限最長不超過九十日。

第三十一條業(yè)主可以幢、單元為單位，共同決定本幢或者本單元范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。事項(xiàng)范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

第三十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開，至少每年召開一次，并于會(huì)議召開七日前書面告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)，社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議審議下列內(nèi)容：

（一）上一年度物業(yè)管理實(shí)施情況的報(bào)告、業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告和業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告；

（二）下一年度業(yè)主大會(huì)年度計(jì)劃和預(yù)算方案；

（三）上一年度公共收入、公共收益使用管理情況；

（四）物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。  

第三十三條有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議或者情形發(fā)生之日起二十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（二）經(jīng)百分之三十以上業(yè)主代表提議的；

（三）經(jīng)二分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議的；

（四）經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）黨組織或者社區(qū)居（村）民委員會(huì)提議的；

（五）業(yè)主委員會(huì)成員缺額人數(shù)超過成員總數(shù)百分之五十或者業(yè)主委員會(huì)無法正常運(yùn)作時(shí)，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）黨組織或者社區(qū)居（村）民委員會(huì)提議的；

（六）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的，包括但不限于擬選（續(xù)）聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、計(jì)劃外使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、發(fā)生重大自然災(zāi)害或安全事故需要及時(shí)處理等；

（七）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)提交共同簽名的書面資料。書面資料應(yīng)有議題、所有提議業(yè)主的本人簽名、聯(lián)系方式、房號(hào)、業(yè)主身份證明等資料。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無效。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)會(huì)議只能由籌備組或換屆小組、任期內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織召開。

業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。逾期仍不召開的，可以由社區(qū)居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

第三十五條業(yè)主大會(huì)組織者應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)間、形式、表決事項(xiàng)和表決結(jié)果等內(nèi)容，并存檔。

第三十六條公共收益不得以任何個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理，應(yīng)當(dāng)納入業(yè)主大會(huì)賬戶進(jìn)行管理，由經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營管理。

公共收益禁止任何單位、個(gè)人非法侵占、非法處分或者挪作他用。公共收益主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、更新和改造等，也可以按照業(yè)主大會(huì)決定使用。

公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，并按規(guī)定公布賬目。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年對(duì)公共收益予以結(jié)算，并應(yīng)當(dāng)在每年1月15日和7月15日前將半年《公共收益收支情況表》分別張貼于在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置予以公布，并按照規(guī)定在市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)上公示。收支情況表及明細(xì)賬目留存在物業(yè)管理辦公場所備查，接受業(yè)主、社區(qū)、街道和物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督。

十名以上業(yè)主對(duì)公共收益賬目有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。

第三十七條業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公告。公告應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會(huì)印章，公告期不少于十日。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果的公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括已投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專有部分總面積、未投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專有部分總面積、全體業(yè)主表決意見的匯總結(jié)果等。

業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期內(nèi)向業(yè)主大會(huì)組織者提出核查請(qǐng)求，并提交有效線索、相關(guān)證明材料。業(yè)主大會(huì)組織者應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)向業(yè)主反饋核查結(jié)果。業(yè)主對(duì)核查結(jié)果仍有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）核實(shí)處理。經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）核實(shí)確有影響表決結(jié)果問題的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

公告期內(nèi)無異議的，業(yè)主大會(huì)組織者應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)，將表決情況報(bào)告以及業(yè)主的選票、表決票和書面委托書等資料移交至社區(qū)居（村）民委員會(huì)保管以備查詢，保管期限不少于五年。采用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)的，業(yè)主投票信息保存應(yīng)當(dāng)不少于五年。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者逾期未公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果，或者公告內(nèi)容不符合本條第二款規(guī)定的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申訴。

第四章  業(yè)主委員會(huì)

第三十八條鼓勵(lì)和支持本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合條件的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、離退休干部、公職人員、網(wǎng)格員、社區(qū)志愿者身份的業(yè)主以及具有財(cái)會(huì)、管理、法律、工程等專業(yè)知識(shí)的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會(huì)，通過法定程序成為業(yè)主委員會(huì)成員。

第三十九條本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)成員中正式黨員在三人及以上的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定在社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下成立業(yè)主委員會(huì)黨支部，并主動(dòng)接受街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）黨組織的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。暫不符合單獨(dú)組建黨支部條件的，通過組建臨時(shí)黨支部、聯(lián)合黨支部或由居（村）民委員會(huì)黨組織通過選派第一書記、黨建指導(dǎo)員等方式實(shí)現(xiàn)黨的組織覆蓋和工作覆蓋。

第四十條業(yè)主委員會(huì)成員候選人可以由十名以上業(yè)主聯(lián)名推薦、社區(qū)（村）黨組織推薦、業(yè)主大會(huì)籌備組組織業(yè)主推薦或者業(yè)主自薦產(chǎn)生?；I備組（換屆選舉小組）應(yīng)當(dāng)在社區(qū)（村）黨組織的協(xié)助下，對(duì)被推薦人（自薦人）的任職條件進(jìn)行審查，經(jīng)審查通過的業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置公示，并附個(gè)人情況介紹。

采取業(yè)主代表大會(huì)形式選舉業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)成員候選人一般從業(yè)主代表中產(chǎn)生。

第四十一條業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有較強(qiáng)的社會(huì)公信力；

（五）具有一定的組織協(xié)調(diào)能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間。

第四十二條業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員：

（一）在公安等社會(huì)管理部門有犯罪或嚴(yán)重違法違規(guī)記錄的；

（二）涉黑涉惡被有關(guān)部門處理的；

（三）個(gè)人社會(huì)信用有嚴(yán)重不良記錄的；

（四）本人及其近親屬與其所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)聯(lián)的建設(shè)單位有利害關(guān)系的；

（五）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)行為的；

（六）未按照規(guī)定交納建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等相關(guān)費(fèi)用且未及時(shí)改正的；

（七）違反房屋出租有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定的；

（八）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)牟取不正當(dāng)利益，或者利用職務(wù)之便在物業(yè)管理活動(dòng)中牟取不正當(dāng)利益的；

（九）有違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則且未改正等不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的情形；

（十）違反其他法律法規(guī)規(guī)定的。

有前款情形之一，已擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的，由業(yè)主大會(huì)或者由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定終止其資格，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公告。

對(duì)有不履行業(yè)主義務(wù)，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約中對(duì)其擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員作出限制性規(guī)定。

第四十三條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核實(shí)后，其成員資格自行終止，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主出入口等顯著位置公告：

（一）不再具有完全民事行為能力的；

（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（三）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；

（四）被依法限制人身自由，無法履行職責(zé)的；

（五）一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上的；

（六）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四十四條業(yè)主大會(huì)有權(quán)罷免業(yè)主委員會(huì)成員。百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面提出對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的罷免要求。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面通知要求的期限內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由業(yè)主大會(huì)作出是否予以罷免的決定。業(yè)主委員會(huì)逾期不組織召開的，業(yè)主可要求由社區(qū)（居）委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下組織召開。

業(yè)主委員會(huì)成員受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)成員不符合規(guī)定條件的，可以向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)提出異議，也可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出異議，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

業(yè)主委員會(huì)成員不再符合規(guī)定的委員條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免其委員資格。業(yè)主委員會(huì)未提請(qǐng)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

第四十五條業(yè)主委員會(huì)發(fā)生任期屆滿、全體成員集體辭職或者被依法罷免等無法正常開展工作的情況，但未成立新一屆業(yè)主委員會(huì)，且業(yè)主委員會(huì)在其停止履行職責(zé)之日仍是公共收益經(jīng)營管理者的，業(yè)主委員會(huì)自停止履行職責(zé)之日起不得使用公共收益。

第四十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，同時(shí)辦理業(yè)主大會(huì)的備案：

（一）業(yè)主大會(huì)備案申請(qǐng)書和業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書；

（二）業(yè)主委員會(huì)成員名單；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；

（五）業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果公告；

（六）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)一次性告知需要補(bǔ)正的材料。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到齊全的備案材料之日起七個(gè)工作日內(nèi)，出具業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案證書。備案信息應(yīng)當(dāng)與轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門共享。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主出入口等顯著位置公告。

第四十七條取得業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證書后，業(yè)主委員會(huì)憑備案證書申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)印章，開立業(yè)主大會(huì)的銀行賬戶，并將印章式樣和銀行賬號(hào)報(bào)轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。

第四十八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章按照以下規(guī)定管理：

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章由主任以外的委員專人保管。印章保管人員必須勤勉盡責(zé)，不得將印章隨意放置或轉(zhuǎn)交他人；如因故需要轉(zhuǎn)交他人保管或使用的，必須辦理移交手續(xù)；

（二）業(yè)主大會(huì)印章根據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定使用；

（三）業(yè)主委員會(huì)印章根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定并由半數(shù)以上委員書面簽名同意后使用。業(yè)主委員會(huì)成員不足半數(shù)、任期屆滿等其他不能正常履行職責(zé)時(shí)，在業(yè)主委員會(huì)成員重新選舉或換屆完成之前不得使用印章；

（四）每次印章使用應(yīng)當(dāng)有記錄，記錄內(nèi)容包括申請(qǐng)使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應(yīng)當(dāng)存檔，業(yè)主有權(quán)查閱印章使用記錄。

違反上述規(guī)定使用印章的，用印無效。造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

未依業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主委員會(huì)決定而使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章的，由印章保管人承擔(dān)責(zé)任；造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，依法追究印章保管人的相應(yīng)責(zé)任。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章遺失的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公告，并按照相關(guān)規(guī)定重新刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。違反上述規(guī)定，印章遺失后造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，由印章遺失責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)使用印章的情況應(yīng)主動(dòng)接受街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)發(fā)生全體成員集體辭職或者被依法罷免等無法正常開展工作的情況時(shí)，印章移交社區(qū)居（村）民委員會(huì)封存。

第四十九條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)工作情況和業(yè)主大會(huì)收支情況；

（二）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行，監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實(shí)施；

（四）組織編制物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的年度計(jì)劃和方案，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)審議；

（五）組織和監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集和使用；

（六）監(jiān)督管理公共收入、公共收益及其使用；

（七）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用；

（八）督促業(yè)主按照規(guī)定或者約定交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；

（九）建立定期接待制度，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)與管理以及業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受并及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢、投訴；

（十）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中產(chǎn)生的糾紛；

（十一）配合社區(qū)（村）黨組織建立業(yè)主委員會(huì)黨組織，接受并支持業(yè)主委員會(huì)黨組織書記或社區(qū)（村）黨組織下派第一書記、黨建指導(dǎo)員的工作；

（十二）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳，不斷提高業(yè)主自主管理的意識(shí)和能力；

（十三）依法配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人，執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施；

（十四）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第五十條業(yè)主委員會(huì)原則上至少每兩個(gè)月召開一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；經(jīng)三分之一以上成員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開五日前將會(huì)議議題報(bào)告物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會(huì)，并聽取社區(qū)居（村）民委員會(huì)意見和建議。社區(qū)居（村）民委員會(huì)可以根據(jù)情況派代表參加。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由出席會(huì)議的成員簽字確認(rèn)后存檔。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定經(jīng)全體成員過半數(shù)簽名同意后通過，決定文書應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公告，公告時(shí)間不少于十日。

第五十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期將工作情況通報(bào)全體業(yè)主，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）業(yè)主委員會(huì)成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同；

（三）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（四）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（五）公共收入、公共收益的使用管理情況；

（六）占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分使用情況；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況、業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

前款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公布一次，公布時(shí)間不少于十五日。

第五十二條業(yè)主委員會(huì)及其成員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

（三）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報(bào)人；

（四）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（六）騙取、挪用、侵占建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（七）索取或者收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財(cái)物或者其他利益；

（八）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

第五十三條業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成員出現(xiàn)空缺的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)、協(xié)助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

新產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置公示。

第五十四條業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；拒不改正的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

（一）不履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的；

（二）侵害業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的。

罷免或者重新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)主要出入口等顯著位置公示。

第五十五條業(yè)主委員會(huì)成員擅自以業(yè)主委員會(huì)的名義開展活動(dòng)，給業(yè)主或他人造成損失的，由其本人承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)違反法律法規(guī)或超越權(quán)限作出的決定，給業(yè)主或他人造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十六條業(yè)主委員會(huì)在其任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照業(yè)主大會(huì)籌備組。

換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第五十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆選舉小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。

業(yè)主委員會(huì)因成員被暫停職務(wù)、出現(xiàn)不符合法律法規(guī)規(guī)定情形等原因無法履職或者業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)解散的，由社區(qū)居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)。

第五章  指導(dǎo)監(jiān)督

第五十八條建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會(huì)相關(guān)義務(wù)的，業(yè)主、籌備組可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)告，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）將核實(shí)情況書面抄送轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期未改正的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理，認(rèn)定為失信行為，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

第五十九條業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)決定的，或者從事與物業(yè)管理無關(guān)活動(dòng)的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令改正，拒不改正的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依法依規(guī)予以撤銷，并公告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)及其成員利用職權(quán)侵占、挪用、竊取屬于本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)；或利用職務(wù)上的便利索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，為他人謀取利益；或隱匿或者故意銷毀依法應(yīng)當(dāng)保存的會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等資料，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)依法追究其刑事責(zé)任。

業(yè)主委員會(huì)成員有《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定行為且情節(jié)嚴(yán)重的，認(rèn)定為失信行為，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違法活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，認(rèn)定為失信行為，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)不得向任何單位及個(gè)人借款或?yàn)槿魏蔚谌教峁?dān)保。

第六章  附則

第六十條業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。

第六十一條一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，在規(guī)定期限內(nèi)未推選的，表決在前的人計(jì)入有效表決。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

業(yè)主為法人或者其他組織的，采用書面表決的，表決票應(yīng)當(dāng)加蓋公章。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，一名委員擁有一票表決權(quán)，做出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意；業(yè)主委員會(huì)成員在進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對(duì)或者棄權(quán)。

第六十二條本規(guī)則中所稱的“以上”、“屆滿”包括本數(shù)；所稱的“少于”、“超過”不包括本數(shù)。

本規(guī)則中所稱市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)指市“陽光物業(yè)”平臺(tái)。

第六十三條市物業(yè)管理主管部門可以根據(jù)本規(guī)則制定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的具體細(xì)則和流程、表格等樣本。